「鑰匙」的持有或返還，就不是占有嗎？

問題摘要：

房屋之遷讓與占用判斷，不能僅憑是否實際居住為準，而須視承租人是否仍具備控制該建物之事實能力為核心。鑰匙作為支配建物之象徵工具，其持有即意味著具備隨時出入與支配建物的能力，亦即具有「事實上管領力」，自然構成法律上之占有。因此，在承租人未返還鑰匙前，縱使其主張未實際使用、未居住或戶籍已遷，均不足以推翻其仍為占有人的認定。故鑰匙是否返還，應視為遷讓完成與否之決定性事實，其重要性不僅在於實務認定，更關係到占有事實存否與不當得利之法律責任歸屬。房東與承租人在終止租約後，應就鑰匙交付與建物控制完成返還，作明確處理，以免因占有未終止而引發後續糾紛或損害賠償責任。

律師回答：

關於這個問題，在房屋租賃或物權返還爭訟實務中，「占有」是否存在，往往成為判斷不當得利、租賃責任或遷讓義務的核心，而「鑰匙」的持有或返還，在法律上是否等同於占有或喪失占有，便成為值得深入探討的問題。

 

民法第767條的規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害所有權者，亦得請求排除或防止之，且本條規定亦準用於所有權以外之其他物權。此即為物上請求權的基本法理。然而，依據最高法院早期於29年渝上字第1061號判決所揭示的原則，物上請求權應向現占有人主張，非現占有人即不得請求返還物，僅得以侵權損害賠償為之。由此可見，「占有」在法律構成上並非抽象觀念，而須具備事實上的支配關係，即「事實上之管領力」。而何謂「事實上之管領力」？

 

依民事占有理論，一人對物如能確定且持續支配，或能排除他人干涉，即屬占有。此一概念延伸至房屋使用案件，則通常表現在對建物出入之自由與控制，而此正是鑰匙持有所代表的實質意涵。於是不難理解，儘管承租人聲稱已搬離、戶籍遷出、物品搬空，但只要鑰匙未返還，其仍然具有進出之自由與控制，法律上即視其仍為占有人。

 

換言之，鑰匙即象徵控制與使用的能力，而非單憑是否實際居住來決定占有存在與否。實務上，遷讓房屋訴訟常與不當得利之請求並行，當租約終止後，若承租人未返還鑰匙，出租人即主張其仍占有房屋，應按占用期間給付不當得利，此主張多為法院所採。

 

承租人常見之抗辯，如「已未實際居住」、「已清空家具」、「戶籍已遷出」等，若未伴隨鑰匙返還，法院通常不予採信。此乃因實際居住僅屬生活事實，無法取代對物之支配事實，而戶籍遷出亦僅為行政登記行為，並不構成占有法律關係之變動。

 

事實上，持有鑰匙之人可隨時進入房屋，無論實際是否進入，客觀上即已排除所有權人之完全支配，因此房東雖擁有備份鑰匙，若其為租賃關係之常態安排，非基於排除承租人占有之事實行為，亦不得認為出租人已重新取得占有或使用權。

 

因此，承租人抗辯房東有備份鑰匙或可自行進入，並不足以排除其自身占有之存在。除非有明確事實證明出租人已實際回復控制，例如自行更換門鎖或實際進住，否則承租人仍為事實占有人，對不當得利責任不容推卸。

 

此外，占有狀態的存續，不應以單一行為判斷，而應綜合觀察其對建物的控制程度與使用可能性。在司法實務上，法院評價占有與否，不僅僅觀察實際使用情形，更重視「可使用性」與「管領意圖」。若承租人仍持鑰匙、尚未通知房東遷出、未明確終止租賃關係，均可構成持續占有之事實依據。特別是在租賃終止後，承租人未盡遷讓與返還義務，未交付鑰匙並實際排除所有權人使用之可能，即仍構成不當占用，須負不當得利返還責任。而所謂不當得利，即指占有人未經合法權源，占用他人財物而未支付對價所生利益，依法應返還。

 

民法第179條明定，無法律上之原因，受利益而使他人受損者，應返還其利益，租賃終止後仍占有房屋者，即屬此種無原因受益之態樣。惟是否構成不當得利仍須具備二要件：其一為客觀上占有他人財產，其二為主觀上無合法依據。鑰匙未返還即代表客觀控制持續存在，除非能舉證已經實際喪失占有權限並無控制意圖，否則不當得利請求通常會成立。因此，返還鑰匙即是承租人喪失占有與終止租賃關係最直接與明確的法律行為，是結束房屋佔用狀態之必要條件。若僅以行為上搬出或清空物品為由，未伴隨鑰匙返還者，法院實務亦不認為已喪失占有，仍須負占用之法律責任。

房地-無權占有

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