房地合一稅如何申報？
問題摘要：
房地合一稅申報涉及交易時點、取得來源、持有期間、成本費用舉證、交易方式等多項法定構面，納稅義務人應詳實填報、備妥文件，並於交易日起30日內主動向國稅局辦理，方可避免違章處罰與爭議糾紛。同時，稅捐機關得依權責調查核定個人申報內容，若查得有應退稅款亦將依所得稅法第一百條規定辦理退還；惟若納稅義務人過度列報成本、費用或損失超過法定限制致短繳稅款者，亦將構成漏稅行為而依法追繳與處罰。面對日趨嚴格的房地稅制與稽徵管理，建議納稅人於交易前即進行稅務規劃，尤其對於持有期間、是否符合自住優惠與如何妥善保存成本費用證明資料等重點，應審慎處理，以維自身稅務利益與合規責任。隨著不動產交易資訊透明化與科技稽查手段升級，國稅機關對於房地合一稅之查核力道將持續提升，納稅人應善用各項合法申報工具，並依現行法令準時、準確完成房地合一稅申報義務。
律師回答：
關於這個問題，房地合一稅制度自105年實施後，對於個人與營利事業出售房屋、土地或其他不動產使用權所得之申報與課稅方式，建立起一套分離課稅、明確申報時限與標準的法定程序，其中又以個人申報最為繁複，須於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內向稽徵機關主動申報，不論是否有應納稅額均應為之，違者將面臨補稅與處罰的風險。個人部分包括房屋、土地、房屋使用權、預售屋及股份或出資額，適用對象為105年1月1日以後取得之不動產，或103年1月2日以後取得但於2年內出售者。
房地交易所得之計算原則為成交價減除可列減之成本與費用，包含原始取得價金、代書費、規費、修繕費、利息等必要支出與移轉相關費用，若無法提示成本證明文件者，將由稽徵機關依房屋評定現值與公告地價按物價指數核算，費用部分如無明確證明可按成交價5%推定。
此外，土地增值稅、地價稅、房屋稅等屬於持有期間稅捐費用不得列為減項。對於損失申報部分，個人可就105年1月1日後符合新制的交易產生之損失，於其後三年內自其他新制交易所得中減除，前提為該損失經國稅局核定並取得正式通知文件。若未依法申報，或報價明顯偏離時價且無正當理由，稽徵機關得依查得資料或時價推定成交價與成本，並以成交價3%、上限三十萬元推定費用額，視為課稅依據。
對於自住優惠部分，若個人於該房地設籍並實際居住六年以上，未出租或營業，且本人與配偶、未成年子女六年內未曾適用過該項優惠者，得享課稅所得400萬元內免稅、超過部分僅課10%之租稅優惠，此條件有嚴格規定，須以戶口名簿及無出租使用證明佐證，避免濫用。
對營利事業而言，若屬我國境內設有主機構者，其房地合一所得應併入該年度所得總額，於次年5月結算申報；若為境外事業，於境內有固定營業場所者，須分開計算稅額並合併繳納，無固定場所者則須委任代理人辦理申報與納稅。無論屬境內或境外個人與事業，房地交易完畢後皆應依照法定時限完成報稅程序，遲報、漏報、未報將面臨稽徵機關依所得稅法第14-6條與14-7條之核定程序，除依查得資料或推定原則課稅外，並可能適用100條之2規定加重處罰。
房地合一稅制實施以來，個人房屋及土地之交易所得須依稅法規定進行分離課稅與單獨申報。
凡自105年1月1日起之交易，納稅義務人應於房屋或土地完成所有權移轉登記日（若屬房屋使用權、預售屋或股份出資額交易，則以交易日）之次日起算30日內，依財政部規定格式填寫申報書，並向該管稽徵機關辦理申報。
所謂「該管稽徵機關」，依序為申報時戶籍所在地稽徵機關、居留地稽徵機關、不動產所在地稽徵機關及中央政府所在地稽徵機關。該筆交易所得無須併入交易年度綜合所得總額結算申報，屬於完全分離課稅範疇。
納稅人於申報時應檢附之資料包括：
一、個人房屋土地交易所得稅申報書一份；二、如有應自行繳納稅額，則應併附繳納收據正本；三、買入與賣出時之買賣契約書影本（私契）；四、相關成本與必要費用之證明文件；五、其他相關資料。
凡個人於105年1月1日起交易符合條件之房屋、土地或房屋使用權者，除屬免申報情形外，不論最終是否產生稅賦，均應依法辦理申報，具體條件包含：一、交易105年1月1日（含）以後取得之房屋或依法可核發建照之土地；或二、103年1月2日（含）以後取得，且持有期間未滿2年者。房屋範圍並不含依農業發展條例興建之農舍或農業設施。此外，105年1月1日（含）以後取得之房屋使用權，如係以設定地上權方式持有，亦應申報。
反之，下列情形可免辦理申報：一、符合農業發展條例第37條及第38條之1之土地；二、因被徵收或協議價購之土地與其改良物；三、尚未徵收即依都市計畫劃定為公共設施保留地之不動產。交易申報以不動產所有權人為申報單位，每筆交易須分別填寫，毋須併入年度綜合所得結算。若係分次取得，則應分別列明取得日後合併申報。
交易申報之時點，為自交易日之次日起30日內自行填具申報書，檢具所需資料至國稅局辦理。若納稅人為中華民國境內居住之個人，應向戶籍地或居留證地址所在地之國稅局申報；非居住者則向交易不動產所在地之國稅局申報，若坐落於台北市或高雄市者，則向國稅局總局外僑股申報。
交易登記日期原則以所有權移轉登記日為準，如係因法院拍定而於登記前取得權利移轉證書者，則以證書領得日計；若屬無法辦理所有權登記之房屋（如違建），則以契約訂立日為準。至於取得日期原則上以所有權登記日認定，惟如係配偶間贈與，則回溯至最早配偶對外取得該不動產之日期；若係繼承或遺贈，則應併計被繼承人或遺贈人之持有期間，作為持有期間計算之基礎。
交易所得額計算方式為成交價額扣除可減除成本及費用。課稅所得則為交易所得額再扣除三年內損失與土地增值總額後之金額。可扣除之成本包括原始購買成本、必要費用及改良費用，受贈、繼承或配偶贈與取得者，應依公告現值與消費者物價指數調整後金額認定。
此外，移轉費用如仲介費、廣告費、搬運費等經提示證明者可列為扣除；如無證明，得以成交價5%推定，惟繳納之土地增值稅、房屋稅、地價稅、管理費等，不得作為費用列報。交易若產生損失，該損失經國稅局核定後，得於往後三年內，自其他符合房地合一新制範圍的交易所得中扣除，惟應檢附核定通知書。
自住房地部分，若符合自住連續設籍且居住滿6年、交易前6年未出租或營業、且本人與配偶及未成年子女6年內未曾適用者，可享稅負優惠，若課稅所得不超過400萬元者免稅，超過者，逾額部分按10%稅率課徵。稅法第14條之5明訂，個人交易符合規定之不動產，應於交易日起30日內完成申報，違者依第
根據所得稅法第14條之5規定，個人若有房地合一課稅範圍內之房屋、土地、房屋使用權、預售屋、股份或出資額之交易所得或損失，無論是否產生應納稅額，均應依限辦理申報。所謂依限，係指應於各款規定之起算日（即實際交易發生日）之次日起算三十日內，自行填寫申報書，並檢附交易契約書影本及相關證明文件，向該管稽徵機關申報。
若該筆交易產生應納稅額者，並應一併附上繳納稅款之收據正本。此三類交易事件之起算時點依照條文明確區分為：一、完成房屋、土地所有權移轉登記之次日；二、房屋使用權交易日或預售屋及其基地交易日之次日；三、股份或出資額交易日之次日。換言之，只要涉及上述不動產或準不動產交易者，即便交易結果產生損失、不需繳納稅款，亦應依法向國稅局申報，達成稅制公平與資訊完整申報之目標。
若個人未依第14條之5之規定辦理申報，或所申報之成交價明顯偏低且無合理正當理由時，國稅局得依所得稅法第14條之6規定，逕行查得資料或依時價核定成交價。至於原始取得成本部分，若納稅人未能提出相關成本之證明文件，則稽徵機關得依查得資料認定，若無可資查核資料時，則以該房屋取得時之房屋評定現值及土地公告現值，並按政府發布之消費者物價指數進行調整後，作為成本核定基礎。此外，納稅人若未提出改良及移轉所支出費用之證明者，稽徵機關得依成交價之3%核定為必要費用，惟以新台幣30萬元為上限。此項規定不僅促使納稅人依法誠實申報，更防杜因證明不足導致的低報行為，確保稅收合理計徵與公允負擔。根據第14條之7，若個人未於法定期間內辦理申報，稽徵機關除依前條權限就所得與稅額進行核定外，並得通知納稅人限期繳納。稽徵機關於接獲申報書後，如需進行進一步之調查與核定作業，則準用所得稅法第80條第1項之規定，展開必要稽查。其核定結果通知書之送達程序及更正查對，則準用第81條規定辦理；如核定結果發現應退稅款，亦準用第100條第2項與第4項有關退稅程序辦理之。
至於若個人所列報之可減除成本、費用或損失等超過法定上限，導致短繳自繳稅款者，則適用第100條之2之規定，稽徵機關得依實際核定補稅並處罰鍰。此一整套制度，彰顯房地合一稅制的嚴謹與公平，其目標在於防範低報價格逃稅、確保真實交易資料得以如實呈報，同時提供合理調整機制，讓納稅人即使因疏忽未附成本證明，亦能透過物價指數調整合理認列歷史成本，避免過度課稅；但亦設立上限與核定原則，杜絕假交易與低價高報費用等避稅行為。
房地-房地稅務-房地合一
瀏覽次數：5
