房地合一稅下屬高稅率例外「非自願性因素交易」之情形是什麼情形？

問題摘要：

房地合一稅雖以持有期間決定課稅高低，但在兼顧民眾實際困難與社會公平原則下，透過「非自願性因素交易」條款設置彈性稅率機制，實為稅制人性化之重要展現。納稅人於出售房地前，若處於上述法定困境，宜主動查詢稅法規定並完整蒐集證據，以依法主張適用較低稅率，同時應避免形式上假交易或不實陳報，否則不僅喪失優惠資格，亦可能面臨加重處罰。未來若房地合一稅進一步修法，該優惠機制如何調整亦將牽動稅務實務運作，值得持續關注。

律師回答：

關於這個問題，房地合一稅2.0自2021年7月1日正式上路後，針對短期不動產交易課徵高稅率的稅制架構成為我國房地政策的一大支柱，目的在於遏止短期炒房、穩定房市與落實居住正義。然而，在高度稅負與實際生活需求之間，為求平衡，相關法令亦設計出「非自願性因素交易」的例外條款，使因突發、非自主因素而短期出售房地之情形，得以適用較低稅率，主要係考量高稅率若無差異適用機制，將導致部分納稅人在遭遇緊急狀況時稅負不公。

 

所得稅法第14條之4第3項，若個人於五年內出售房地，原則應課徵45%或35%的高稅率，惟若屬「非自願性因素」所致者，則可適用20%的優惠稅率，並不併入綜合所得總額。

 

中華民國境內居住之個人

其適用非自願因素交易稅率20%的情形可分為七類：

第一，購屋地點與就業地一致、未出租營業，後因調職、符合就業保險法第11條第3項非自願離職，或因職災終止契約等，屬於典型因就業異動而需處分房地者；第二，若房屋建築於他人土地而構成越界建築，且該土地於後始由房屋所有人取得，其後出售即符合民法第796條第2項之例外規定；第三，因債務無力清償，房地經法院強制執行移轉所有權者，此類情形納稅人已喪失處分自主權，故應視為非自願性處分；第四，若本人或家庭成員罹患重大疾病或遭遇重大事故，需出售房地支付醫療費，屬特殊困境下的財務調度行為；第五，若依家庭暴力防治法取得通常保護令，為逃避暴力威脅而出售自住房地者，考量其人身安全及居住需求，亦應給予稅賦上之寬容；第六，共有人未經同意即依土地法第34條之1出售共有不動產，致使他共有人被迫出售其應有部分，此屬實質不具交易自由之情況；第七，繼承取得不動產時同時繼承原持有人之擔保貸款債務，因資力不足償還該貸款而需出售標的者，此亦非出於盈餘考量而交易，應予排除高稅率課徵。

 

(一) 於工作地點購買房屋且無供出租營業使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約。(二)依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。(三) 因無力清償債務(包括欠稅)，其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。(四)因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，出售房屋、土地負擔醫藥費者。(五)個人依家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。(六)與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法第34條之1規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致交易其應有部分者。(七)繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房屋、土地者。

(所得稅法第14-4條第3項第1款第5目規定、台財稅字第11004575360號)

 

總機構在中華民國境內之營利事業

計有四類：第一，出售越界建築標的同前述個人規範；第二，經強制執行移轉所有權者亦屬非自願處分；第三，於共有不動產未經同意下出售其應有部分者；第四，金融機構因行使抵押權或質權取得房地或股權者，若於法定期限內(原則上為四年)出售，則該交易可視為履行業務功能，非為投資取利，自應予以差異稅率對待。

 

(一) 依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。(二)因無力清償債務(包括欠稅)，其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。(三) 與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法第34條之1規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致交易其應有部分者。(四) 金融機構因行使抵押權而取得之房屋、土地，或因行使質權而取得所得稅法第4條之4第3項所定條件之股份，依銀行法第76條或其他法律準用該條規定應自取得之日起四年內處分者。(所得稅法第24條之5條第2項第1款第4目、台財稅字第11004575361號)

 

整體而言，上述非自願性因素交易，皆具備「短期持有但非自主處分」之共通本質。此等交易雖屬於稅法上高稅率課徵對象，然由於出售原因並非出於主觀意圖賺取價差，而是因突發事件、法律強制或生活所迫，被迫短期內處分資產，故立法與行政機關特別明定例外處理，兼顧稅負公平與民眾生活所需。但實務中亦常見部分納稅人試圖以虛構或形式上的法律安排，包裝為非自願性處分以規避高稅率，例如假借債務清償名義實為套利、或佯稱親屬重病實未支付任何醫療費用等。

 

對此，稅捐稽徵機關保留查核裁量權，若經查明為「藉法律形式規避稅捐」者，即不予適用優惠稅率，並可依法追繳稅額與加計罰鍰。

 

因此，納稅人若主張適用非自願因素優惠稅率，應提出具體事證，如離職證明、法院執行命令、醫療單據、家庭暴力保護令、金融機構催收文件等佐證資料，俾利主管機關審查。除依法提出主張外，亦應在稅務申報階段即明確註記申報理由與附帶文件，以免後續補稅爭議或遭否認而補徵高稅額。此外，值得注意的是，無論納稅人出售房地所得為正為負，或是否擬申請適用非自願性因素優惠稅率，皆應於完成交易次日起三十日內依法完成房地合一稅申報，否則將面臨新台幣三千元以上至三萬元以下罰鍰，若同時存在遲報、漏報與誤報等情節，亦可能構成違章行為而衍生其他法律責任。

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