房地合一稅率有什麼差異？

25 Jun, 2025

問題摘要：

房地合一稅制透過與持有期間綁定之差別稅率設計，達到抑制短期炒房與鼓勵長期持有的政策效果；並藉由多項優惠條款，如自用住宅優惠、都市更新與危老重建優惠、非自願因素轉售優惠等，體現租稅公平原則並考量納稅人實際生活需要。其稅制精神並非單純懲罰性課徵，而是引導不動產市場趨於穩健與合理，達成課稅正義與社會公平。

律師回答：

關於這個問題，

房地合一稅自2016年1月1日正式施行後，標誌著我國不動產稅制改革的一大轉變，由過去的土地與房屋分離課稅模式，轉為合併課稅，目的在於避免交易所得低報及租稅漏洞，進一步實踐居住正義。

所得稅法第14條之4的規定，房地合一稅適用於2016年以後取得，或2014年1月2日以後取得但於2016年起出售且持有期間不超過兩年的房屋與土地。計算方式則係以交易時的成交價額減除原始取得成本與取得、改良、移轉費用後所餘即為所得額；若為繼承或贈與取得者，則扣除繼承或贈與當時評定現值與公告土地現值，並按政府公布的消費者物價指數調整後金額計算。

需要注意的是，除非屬未自交易所得中扣除之土地漲價總數額所對應的土地增值稅部分外，土地增值稅一般不得列為費用。該所得不併入綜合所得總額，直接適用分離課稅稅率，其稅率則依據個人是否為中華民國境內居住者及持有期間而異。對於中華民國境內居住之個人而言，持有二年以內稅率為45%、超過二年未滿五年為35%、超過五年未滿十年為20%、超過十年為15%；若因調職、非自願離職或其他不可抗力因素出售五年內房地者，則可適用20%的優惠稅率。同樣地，若係個人與營利事業合建且於五年內出售者、或參與都市更新及危老重建條例所取得房地，持有五年內首次移轉，亦適用20%稅率。

此外，針對六年以上實際自住，未出租或營業使用的房屋，且六年內未曾適用優惠者，在扣除土地漲價總數額後，若所得不逾400萬元者，可享免稅，超過部分則僅課10%稅率。

反觀非境內居住之個人，無論持有幾年，稅率皆無15%或20%之適用空間，僅分為兩種：持有二年內課45%、超過二年課35%，此制度設計亦顯示政府在政策上意圖抑制短期炒作與境外資金炒房之傾向。

為防止土地與房屋交易分開課稅導致的低估問題，房地合一稅明文規定不得分拆課稅，亦即房屋與土地同時買入或同時賣出者，應合併計算課稅所得。值得留意的是，依據法令，納稅義務人若出售繼承或受遺贈的房地，在計算持有期間時可併計被繼承人或贈與人的持有期間，以確保其稅率計算公平合理。

儘管房地合一稅可課至45%，但若能妥善規劃，如善用自用住宅租稅優惠，即便出售價差龐大，也可能不須繳納或僅繳納低額稅款。例如某甲若出售其自住滿六年之住宅，價差所得為500萬元，在扣除土地漲價總數額後剩餘400萬元部分免稅，超過的100萬元僅課10%，即只須繳納10萬元稅金，稅負明顯較一般短期交易人輕微甚多。

為確保符合優惠規定，個人應於房屋設籍並實際居住期間保持完整連續性，不得有營業登記或出租紀錄，並應保留水電費帳單、戶籍資料等佐證資料，俾利稅捐機關查核。

就節稅觀點而言，若預期未來有出售計畫，提前設籍並保持自住使用型態，以便取得稅務上的合法優惠。在稅務申報部分，法令亦要求納稅人無論交易盈虧，皆須於完成移轉登記或交付日次日起30日內完成申報，未依限申報者，將處以3千元至3萬元罰鍰。這項申報義務不因無盈利即免除，納稅人務必謹記時程。