什麼是「房地合一稅」？

問題摘要：

房地合一稅旨在建立實價課稅制度，藉由明確界定課稅範圍、調整稅率、設計優惠規定與補漏條款，使制度更具公平性與防避稅效果，從而抑制短期投機性交易、落實量能課稅，亦鼓勵長期持有與自住使用，提升不動產市場透明與穩定，對整體稅制與社會公平正義均具有重大意義。對購屋族而言，應密切關注房地合一稅新舊制差異，特別是自身是否構成課稅對象、如何計算應稅所得、是否可適用重購退稅或自住減免，均需於交易前詳細規劃與評估，以降低稅務風險與達成資產最佳配置。

律師回答：

關於這個問題，房地合一稅是自2016年起施行的重要稅制改革，主要目的在於整合過去對於房屋與土地分別課稅的制度，改採以「交易實際所得」為課稅基礎的所得稅課徵模式，旨在抑制短期炒作、促進不動產市場健全發展。為因應不動產交易市場的變動並兼顧居住正義，政府在推動房地合一稅制時，特別針對自住者設計兩項重要的稅務優惠措施，分別是重購退稅與自住減免。

 

依所得稅法第4-4條規定，個人或營利事業自105年1月1日以後取得的房屋、土地或設定地上權方式取得之房屋使用權、預售屋及其坐落基地，在出售時所產生的交易所得，均應依房地合一稅的規定課稅，甚至連交易間接持有房地之未上市公司股權，若該公司資產超過五成為我國境內房地者，亦列入課稅範圍。

 

第14-4條，房屋與土地交易所得的計算方式，係以成交價減去原始取得成本及因取得、改良、移轉所支出的必要費用後的餘額為準；若係繼承或受贈取得，則以繼承或受贈時的房屋評定現值與公告土地現值，並按政府公布的消費者物價指數調整後認列成本。此外，該條明定個人交易損失可自當年度起三年內交易所得中扣抵。房地合一稅針對短期交易課以高稅率，境內個人若持有期間未滿二年即出售，課徵45%稅率，持有逾二年未滿五年者課35%，持有五年以上逐級降為20%、15%；另因調職、非自願離職、危老重建或合建分屋等特定情況，雖未滿五年仍可適用20%稅率。

 

為保障自住者權益，制度提供重購退稅與自住減免兩大優惠。

前者適用於售後兩年內完成新購且新屋五年內未轉售或作他用途者，可採先繳後退方式返還稅款；後者則適用於六年內僅一次的自住房地轉讓，所得在400萬元以下免稅，超額部分課10%稅率，但須符合實際居住、未出租營業等要件。

 

另為防堵利用土地增值稅與所得稅稅率落差進行節稅，房地合一稅2.0對土地漲價總數額設減除上限，其課稅基礎為收入減成本費用與土地漲價總數額，而減除上限以當年公告現值與前次移轉現值差額為限。

 

房地合一稅申報時間依交易型態分別自所有權移轉登記日、使用權或預售屋交易日起算30日內完成；申報時須檢附申報書、買賣契約書影本及各項費用證明文件。

 

重購退稅

重購退稅適用於個人買賣自用住宅且符合特定條件者，包括出售前一年不得為營業或出租使用、本人或配偶及未成年子女設有戶籍並實際居住、出售舊房與購置新房之移轉登記日在兩年內完成，且新購房屋於五年內不得作其他用途或再移轉，如此即符合申請資格。

 

退稅方式採先繳後退，且為因應特殊情況，例如未設戶籍等狀況，財政部亦容許免追繳稅款的彈性處理。另一優惠措施為自住減免，意即個人轉讓本人、配偶或未成年子女實際居住滿六年以上之住宅，且在期間內未出租或作營業使用者，所產生的房地合一稅課稅所得於400萬元以下部分免稅，超過部分則適用10%稅率，惟此項優惠六年內僅能適用一次。

 

房地合一稅之計算與申報方面

 

自110年7月1日起上路的房地合一稅2.0版相較於1.0版有四大差異：

第一，延長重稅期間，將原持有未滿一年課45%的規定，改為未滿二年即課45%，超過二年未滿五年課35%，進一步抑制短期套利；第二，明確將預售屋納入課稅，持有未滿五年即轉售將課以重稅；第三，境內法人不再一律適用20%，而依持有年限區分適用45%、35%、20%的差別稅率；第四，補足舊制避稅漏洞，增列對非上市櫃公司之股權交易課稅，只要該公司股權超過五成為房地，即構成課稅標的。

 

房地合一稅之計算與申報方面，依制度規定，自105年1月1日以後取得之房地皆納入房地合一課稅範圍。申報時間則依交易型態而異，如一般成屋交易為移轉登記日次日起30日內完成，預售屋或使用權房屋交易則為交易日起30日內完成，若為視同房地交易之股份交易亦同，應於交易日起30日內完成申報。申報時需準備申報書、買賣契約書影本與相關可抵扣費用之證明文件。

 

首先是將短期交易重稅期由原本持有一年內課45%延長至持有兩年內，並新增持有逾二年未滿五年課35%規定，以抑制短期套利行為。

 

再者，預售屋亦全面納入課徵對象，防止投資客透過預售市場逃稅，原本僅需持有一年者，如今轉手即需面對高達35%或45%重稅負擔。

 

第三，對營利事業出售房地稅率亦從原本一律課20%改為按持有期間分別課45%、35%及20%，杜絕設立公司避稅的操作空間。第四，為堵絕假借股權轉讓行房地交易的漏洞，稅法新增對於未上市櫃、未興櫃公司之股權若交易額度超過半數且該公司超過50%資產為我國境內房地，則視同房地交易課徵所得稅。第五，對於土地漲價總數額設有減除上限，防止透過土增稅與所得稅稅負差距進行避稅操作，其減除上限以當年度公告現值與前次移轉現值之差額為限。

 

第六，明訂五種交易類型不受影響，可維持20%稅率，包括因非自願因素交易、合建分屋、都更或危老重建之第一次移轉，另符合自住房地持有並設籍滿六年且課稅所得不超過400萬元者，仍維持10%稅率。新版房地合一稅自110年7月1日適用，針對交易105年1月1日以後取得之房地全面適用新制。

 

這一系列調整顯示政府針對炒作不動產與稅制漏洞提出具體對策，同時保留對自住族群的優惠保護，藉以達到穩定房市與落實稅負公平的雙重目標。購屋者與投資人應充分解房地合一稅制與修法內容，評估自身是否符合重購退稅與自住減免資格，並於交易前做好持有期間規劃與稅務安排，以達到合法節稅並避免因錯過申報期限或不符合條件而產生的稅務風險。

房地-房地稅務-房地交易所得稅

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