登記謄本謄本是什麼？誰能申請？主要觀察什麼？

問題摘要：

地籍圖謄本是國家地政機關為提供不動產資訊所核發之正式文書，是查明土地或建物物權狀態最直接且最具公信力的依據，其內容詳實記載不動產之位置、面積、登記原因、所有權人、權利範圍及各類限制登記，對保障交易安全、維護權利人利益與促進土地流通具有無可取代的地位。

律師回答：

關於這個問題，地籍圖謄本是指登記機關依申請人請求，就土地或建物登記簿內所登記之事項，依其電腦化系統列印或以人工方式抄錄，作為證明該不動產現況或歷史登記資訊的正式文件，屬於地政機關核發的官方文書之一。

 

我國土地登記制度採「登記生效主義」，土地法第37條規定：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記」，並配合民法第758條第1項明定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」，故地籍圖謄本對於物權之確認及不動產交易、繼承、設定抵押等法律行為而言，具有重要法律意義。

 

地籍謄本又分為土地謄本與建物謄本，兩者內容格式略有不同，但大致包括「表頭」、「標示部」、「所有權部」、「他項權利部」及「表尾」等欄位，提供查閱土地或建物之基本資料、權利人資訊及相關權利負擔。地政業務自民國67年起陸續電腦化，至民國90年已全面完成，電腦化後之登記謄本通常僅能顯示目前有效之最新登記資訊，若欲解歷次異動紀錄，尚須申請「異動索引」或「人工登記簿謄本」。

 

在表頭部分，謄本會記載申請標的為土地或建物、地段、地號或建號、申請類別（第一類揭露所有資訊，第二類則對個資部分遮蔽）、列印種類（如標示部、所有權部、他項權利部）及列印時間，頁碼與是否載明「本謄本列印完畢」可供確認資料完整性。標示部為謄本之基礎資訊欄位，土地謄本包括登記日期、登記原因、面積、使用分區、公告土地現值、地上建物建號及其他登記事項等；建物謄本則包括建物門牌、坐落地號、主要用途、建材、層數、總面積、層次、層次面積、建築完成日期與附屬建物等資訊。若標示部記載地上建物建號眾多，將會增加謄本頁數。

 

所有權部記載所有權人資訊，包括登記次序、登記原因及日期、原因發生日期、所有權人姓名、統一編號、權利範圍、權狀字號、當期地價、取得權利之過程與比例、相關他項權利次序與其他登記事項等。此部欄位所記載之「其他登記事項」，若載有查封、假扣押、禁止處分、預告登記等事項，即表示該不動產已受限制，不得移轉或設定他項權利。

 

權狀字號亦可作為辨別權狀真偽之依據。他項權利部則主要記載抵押權、地上權、典權、不動產役權等內容，包括登記次序、權利種類、登記日期、權利人及債務人資料、擔保債權種類、金額、利率、清償日期、遲延利息、違約金、設定範圍與其他擔保事項。

 

若一不動產有多筆抵押設定者，則依登記次序不同，前者享有優先受償權。為保護隱私，申請第二類謄本時，部分涉及第三人隱私之欄位（如債務人、設定義務人）將予以遮蔽。謄本最後會有表尾，標示「本謄本列印完畢」字樣，並附記謄本有效性、使用限制等相關注意事項。

 

在不動產交易中，資訊透明與個人隱私的保護常常存在難以調和的張力，內政部為平衡此二者，於103年12月25日修正土地登記規則第24-1條等相關條文，自104年2月2日起實施新的謄本分級制度，將原本任何人皆可申請之第二類土地登記及地價資料謄本中所有權人完整姓名資料進行遮蔽，並新增第三類土地登記及地價資料謄本，以提供有法律上利害關係之人更完整的資料查閱權限，藉此達到在保障個資隱私的同時，亦不損及不動產交易安全與公共利益的目標。新的制度中，謄本類型分為三類，分別是第一類、第二類及新增的第三類，分級原則在於揭露資料之完整程度與申請人之身分資格。

 

第一類謄本係資訊揭露最完整的類型，顯示內容包含登記名義人完整姓名、統一編號、出生日期、住址、登記次序、所有權範圍、取得原因等細節，主要供登記名義人本人或其依法可代理或繼承其權利義務之人申請，如繼承人、法定代理人等，屬特定對象使用之資料，供權利人進行權益管理、異動申請或法律行為準備之參考依據。

 

第二類謄本則為資訊揭露較少的版本，開放一般民眾申請，主要隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名與部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人等敏感個資，但限制登記與法人、公司等非自然人資訊則不屬於遮蔽範圍。具體而言，姓名僅顯示第一個字，例如「陳＊＊」、統一編號顯示前四碼與末一碼，例如「A123*****9」，而住址雖原則上不遮蔽，惟登記名義人得申請部分遮蔽，其地址即僅顯示段、路、街或前六字，例如「台北市大安區仁愛路＊＊＊」，此方式仍可提供查驗登記人身分之初步依據，方便於臨時難以取得同意申請第一類謄本之情境下確認權利人是否為欲交易對象，提高交易時的安全判斷效率。

 

第三類謄本則是針對利害關係人所設計的專用謄本類型，申請人須具備法律上通知義務或權利義務發生、變更、喪失關係之身分，例如債權人欲通知設定抵押、承租人主張優先承購、法院執行程序當事人、遺產繼承人等。此類謄本顯示登記名義人完整姓名與住址，但隱匿統一編號與出生日期，其揭露程度較第二類謄本高，方便利害關係人釐清關係與進行權利行使，並可減少無謂糾紛與法律漏洞的產生。

 

地籍資料查閱實務上，常需應用於如下幾種情況：首先為檢視土地形狀、面積與界址，透過謄本可查明登記的土地面積、位置與是否存在共有，供未來建築或買賣評估參考。其次為判斷土地是否為公設或共同使用範圍，避免誤將共有地誤認為可單獨處分。再次則為辨識土地是否已有被劃為道路用地或徵收範圍，該點常見於都市計畫範圍內土地，若不留意可能誤買即將被徵收之地塊，產生交易後不符期待之損害。再者為查明土地是否有限制登記，如假扣押、查封、禁止處分等，這些資訊均可自登記謄本之「所有權部」與「他項權利部」明確辨識，若有此類情形，依法不得移轉或設定抵押，將嚴重影響後續交易行為的效力與結果。

 

最後則是檢視土地是否設定抵押或他項權利，例如地上權、典權、不動產役權等，若有抵押權存在，應先查明債權額度、權利人與清償期限等內容，作為購地談判與借貸風險評估依據。簡言之，分級謄本制度的設計，在隱私與資訊需求之間取得平衡，第一類謄本保障權利人管理與主張其財產權益的需要，第二類謄本供社會大眾於資訊查詢與基本交易辨識之用，第三類謄本則兼顧利害關係人之法律行為實踐權利，並強化資料的適當使用範圍，整體制度兼顧法制合理性與實務可行性，亦反映政府部門在不動產資訊開放與個資保護之間所採取的精準分級管理策略。

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