違章建築產權能否移轉登記？那要如何移轉呢？

問題摘要：

違章建築因無法登記為不動產物權，讓與之法律效力受到極大限制，惟在實務中若能透過書面契約、公證、稅籍轉移及實際使用等方式建立事實使用與處分之憑證，仍可於一定範圍內主張占有使用權利。但須特別注意，此種讓與無法保障未來之所有權安定性，亦無法對抗第三人主張，且一旦政府執行拆除，受讓人即無抗辯餘地。故應衡量其風險與法律效果，切勿輕忽違建轉讓之法律限制。若欲進行合法產權移轉，仍應優先確認是否具備合法建築身分或可補辦程序，否則僅能以私法方式規範雙方權利義務，且需承擔潛在風險。違章建築交易雖具現實需求與經濟利益，但在法律上仍屬灰色地帶，應謹慎為之，以免將來發生糾紛而求償無門。

律師回答：

關於這個問題，違章建築是否可以辦理產權移轉登記，一直是實務上相當具有爭議的法律問題。

 

違建因其未經合法建築許可程序而興建，不符合建築法第25條及都市計畫法相關規定，因此原則上不得登記為合法建物，自然也無法依據民法第758條規定辦理所有權之設定、移轉、變更等登記，亦不得依據民法第759-1條享有登記推定效力，更無法享有土地法第43條之登記公信力。

 

然而，違建的實質存在卻不能忽視，尤其在不動產交易市場中，許多違章建築因其具有使用價值與市場需求，仍經常成為讓與標的，使得違建產權移轉產生法律與事實之雙重層次問題。

 

就法律層面而言，違章建築可分為「程序違建」與「實質違建」，前者係指建築物雖未取得建築執照等必要手續，但其設計、用途、建築材料、構造、位置等仍符合現行建築法及都市計畫法等規定者，此類建築通常可經過補辦相關申請，並繳納罰鍰（如依公定造價按50/1000比例繳納）後取得合法地位，再進行保存登記與所有權移轉登記；後者則係建築本身即與現行法規抵觸，無法取得合法性者，依法僅能限期拆除，無法補正亦不得登記，因其並非合法建物，自然也無法移轉產權。

 

對於違章建築無法辦理保存登記的情形，實務上若發生讓與行為，雙方多以「事實上處分」方式處理，即以書面契約約定房屋轉讓內容，惟由於地政機關不予辦理登記，故此種讓與契約僅為私法效力，無法對抗第三人。若希望增加讓與效力的穩定性與可舉證性，雙方可透過「公證契約書」進行強化，雖無登記效力，但至少可作為民事訴訟上主張之依據。

 

又於稅務與行政實務上，如辦理稅籍變更、房屋稅納稅義務人變更、戶籍遷入、或水電契約變更，亦可在一定程度上反映佔有與使用之事實，惟仍屬事實行為，並非不動產物權的移轉。

 

即便違建無法辦理所有權登記，若有事實使用證據，如納稅記錄、稅籍資料或繳納水電瓦斯帳單等，仍可視為當事人間存在買賣、讓與或借用等法律關係，但此並不能當作向地政機關辦理所有權移轉登記之證明。

 

另一方面，違建讓與人與受讓人之間可能約定未來補辦合法手續後再進行登記，然而此一承諾若屬「無法預見且不能確保達成」之行為，將構成不確定標的，可能遭法院認定契約無效，或因履行不能產生債務不履行責任。

 

此外，若有第三人主張該違建土地為其所有並請求返還或拆屋還地，受讓人因無登記亦難以對抗土地所有權人之主張，導致使用與佔有之法律風險大增。違章建築即使事實上存在，並不當然構成可讓與或設抵之標的物，其買賣契約亦無法透過登記方式取得公信保障，僅能在私法上具有效力，且須視實際交付、佔有、使用及繳稅事實而定。

 

因此，若有意承購違建，應詳加檢視該建物是否屬「程序違建」，有無可能補辦合法化手續，並與讓與人簽訂明確契約內容，約定相關風險與救濟條款。亦建議透過專業律師協助進行法律意見書出具或風險審查，以利日後萬一產生法律爭議時，有充分依據主張自身權利。

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