沒訂租約又欠租，可以趕房客嗎？

問題摘要：

房客於租賃期滿後繼續承租而無訂立新約者，依法律視為轉為不定期租賃關係，房東不得以未訂立新約為由單方面要求房客搬離，須依法律所定終止事由及程序辦理。若房客積欠租金且已達扣抵後二個月以上，房東應依法寄發存證信函催告，並於逾期不清償時聲明終止契約，再進一步向法院提起返還訴訟或聲請強制執行，以合法取回租屋權利。房東切勿貿然進屋或清空房內物品，以免誤觸法律規定。此外，實務上建議房東於簽約階段明確約定租期屆滿後續租方式、遺留物處理機制與違約條款，並保留完整的書面與收款證明紀錄，以備未來發生爭議時作為訴訟證據之用。唯有按部就班，遵循法定程序處理房屋租賃爭議，才能保障房東合法權益並避免無謂損失。

律師回答：

關於這個問題，當房屋租賃契約到期後，房客繼續承租且仍繳納幾個月租金，但未重新訂立書面契約，且後續又發生欠繳租金達四個月的情況，房東想收回房屋，必須依法律程序處理，以免觸法。

 

首先須確認此種情形所涉租賃契約性質，民法第451條規定，若原本為定期租賃契約，但契約期滿後房東未即要求返還房屋，且房客仍繼續承租使用並定期繳納租金，則視為雙方合意轉為「不定期租賃契約」。此種契約並無固定終止日期，房東不得僅因租期屆滿即任意要求房客遷出，而應依民法與土地法相關規定進行終止程序。

 

依土地法第100條第一項第六款規定，承租人積欠租金，在扣除擔保金（即押金）後仍逾兩個月者，即屬出租人得終止契約並請求返還房屋的法定事由。如房客積欠租金四個月，房東得先行以押金抵付，若扣除後仍達兩個月以上，即可依據民法第440條規定，向房客發出書面催告，要求於相當期限內清償欠繳租金，逾期未清償者，即可依法終止租約。

 

此催告行為應採具證明力方式進行，通常建議以存證信函寄送至房客居住處所，內容應記載明確租金金額、應繳日期、押金抵扣情形、催告期限及終止契約之意旨，並保留郵寄存根與回執，作為日後訴訟之佐證資料。若房客於期限內仍未清償，房東即可寄發第二封存證信函，正式聲明終止租賃契約，並限期房客搬遷返還房屋。

 

若房客依舊置之不理且占用不退，房東不得擅自進屋或變更門鎖、斷水斷電或搬動房客物品，否則有可能構成刑法第304條強制罪、第306條侵入住居罪，甚至在移動、丟棄物品情況下涉及竊盜或毀損之刑事責任。正當程序應是依據已終止的租賃契約，向法院提起「返還不動產訴訟」，請求房客返還租賃標的。訴訟程序中，應附上原租賃契約、租金收據、欠租明細、押金抵扣說明、存證信函等資料，以佐證房東合法終止契約並請求返還房屋的正當性。法院審理後，如判決確定房東勝訴，即可持該確定判決聲請法院強制執行。

 

法院執行程序中，將由法警、書記官與鑑定人等人員協助清點房內物品，安排搬運與暫存流程，並指示遷讓房屋，合法且有保障地將房屋交還房東。此時房客若仍抗拒搬離，法院將依法排除其占有，並由執行人員執行搬遷作業。

 

特別提醒，在此執行程序前，房東切勿因心急而私行進屋搬走房客物品，否則即使最終取回房屋，也有可能遭房客反提損害賠償或提起刑事告訴，得不償失。另一方面，若租賃契約原本經由公證，且公證書具備債權憑證效力，房東即不需另行提起民事訴訟，可逕行聲請法院強制執行，節省時間成本。然需注意者，公證契約中必須明確約定「屆期不還即得強制執行」之條款，由於欠租事實難以記載於公證內容中，因之僅有因屆期不還方得請執行。

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