房客欠租，房東可以換鎖嗎？或有其他處理辦法？

25 Jun, 2025

問題摘要：

欠租不搬問題不能靠換鎖簡單解決，房東雖是屋主，但在租約存續期間對於房屋使用收益之權利仍歸房客所有，若未依法終止租約便擅自進屋或清空物品，不僅無法收屋，還可能觸犯刑責。正確的處理方式應是：先依法發出催告，再終止租約，隨後透過法院訴訟或強制執行收回房屋。這樣做雖需時間與費用，但才能保障自身權益，避免陷入更大損失。

律師回答：

關於這個問題，在房屋租賃的現實狀況中，房東遇到房客欠租不搬是一個極常見但又棘手的問題，許多房東直覺認為「既然是我的房子，他沒交租當然不能住」，而想用換鎖或清空房內物品的方式處理，但若不依法律程序行事，往往導致房東自己反而觸法。

首先，依據民法第440條，若房客遲付租金達兩個月以上（要先抵扣押租金），房東可以寄發存證信函催告限期清償，若房客仍未給付，即可依法終止租賃契約。這是處理房客欠租問題的第一步，也是合法收回房屋使用權的前提。

在終止租約之前，房客仍具有對房屋的使用收益權，即使租金未繳，法律上也尚未失去其合法占有地位，房東若於此時擅自更換門鎖，即可能構成刑法第306條第1項的侵入住居罪與第304條第1項的強制罪。即便租屋契約已終止，房東亦不得任意處置房屋內的物品。

倘若擅自將房客的個人物品丟棄、移除，可能構成竊盜罪（刑法第321條）或毀損罪（刑法第354條），尤其在無法證明房客拋棄其物品所有權的前提下更易構罪。根據租賃住宅市場發展及管理條例第12條第2項規定，房東若欲處理房客遺留物，須在終止契約後，通知房客限期取回，經一定期間無人領回者，方得視為拋棄並處理之。

房東在操作時應妥善拍照留證，保留通知記錄與存證信函，以保護自己。若租約有經公證，房東得以其作為執行名義，逕向法院聲請強制執行，法院核准後可由法院執行人員與警察會同進屋執行遷讓並清點遺留物，這是最安全也最有效的收屋方式。若租約未經公證，則須先向法院提起返還租賃物訴訟，經判決確定後始得進入強制執行程序。無論哪一種方式，都需循法律程序進行，避免非法侵入或擅自處分他人財物的刑責風險。

此外，為了降低此類風險，建議房東在簽訂租約時就應約定詳細的終止條件、遺留物處理條款，例如明訂房客逾期未付租金兩個月即視為契約終止，並於搬離後遺留物視為拋棄財產，房東可依其自由處理。雖然這些條款在法律上仍須符合民法及特別法的規定，但至少在日後訴訟中能作為判斷房東處理是否合理的重要依據。

若房客惡意拖租，建議房東保存對話紀錄、匯款紀錄、租金收據、照片等證據，以利法院判斷。實務上房東若為節省時間和律師費，常會考慮「私下解決」，例如偷偷換鎖或找人搬走房客物品，認為只要不留下證據就無妨，但這樣做一旦遭房客反咬，不僅要承擔刑責，還可能被提起侵權賠償，甚至民事訴訟敗訴而需給予房客補償。

因此，房東在面對房客欠租不搬問題時，不應單靠直覺或情緒反應處理，而應依合法程序終止租約並透過法院途徑取得強制執行名義，才是最穩妥的方式。此外，房東亦可在租約設計階段就納入公證條款，或委請律師協助制訂契約，確保未來一旦發生糾紛，能直接啟動執行機制，快速有效收回房屋。