房東拒收租金，可以要房客搬出？

問題摘要：

房東拒收租金，不得據以片面主張房客違約搬出，是否構成遲延應由具體繳納方式、雙方約定與通知證據等加以綜合判斷，若房客能舉證自己依債務本旨為給付而遭拒收，或經依法提存者，即不構成可終止之遲延。房客遇此情形，應採取合法程序通知與提存，房東則應誠實行使終止權，否則將面臨無效終止或遭判返還租屋使用權之訴訟風險。司法實務明確表達：遲延與否非僅觀其結果，更應就債務人是否有履行能力與意思為準，拒收者不應藉機創造違約事由，方符民法誠信契約精神。

律師回答：

關於這個問題，在房屋租賃關係中，承租人按期繳納租金是最基本的義務，而出租人收取租金並持續出租則反映雙方合意的延續，但若出現房東拒收租金的情況，是否即可主張房客違約，進而要求搬出，這牽涉的不僅是實體權利的界定，更關係到誠信原則與法律程序的遵守。

 

首先依民法第440條第1項規定，若承租人遲延支付租金，出租人得定相當期限催告給付，承租人於該期限內仍不支付者，出租人始得終止契約；第2項進一步指出，若租賃物為房屋，租金遲付未達二個月者，不得據以終止契約，而若約定於每期開始時支付者，遲延給付超過二個月，亦始得終止契約。土地法第100條第3款亦適用上開催告之規定。

 

此條文立場顯示，即便有遲延也必須達到一定金額與程序條件，出租人方得主張解除契約並請求返還。然若租金之遲延是因房東惡意拒收，則房客是否仍構成遲延，則需再細究民法第148條誠信給付原則，以及實務對於債務履行障礙歸責之判斷標準。

 

最高法院43年台上字第329號判例即明確指出，縱使房客欠租未繳，在出租人尚未作成終止契約之意思表示前，若房客依債務本旨於催告期限內提出繳納，則房東如無正當理由不得拒收，否則不得再以遲延為由主張解除契約。同理，在43年台上字第1143號判例中也認為，若承租人已於催告期限內提出繳納，但出租人或其授權受領人拒收，致使租金未能完成交付，該情況並非真正意義上之遲延，房東不應主張租約已終止。

 

實務上，更進一步的保障手段即為提存制度之運用，亦即當房客遭遇房東拒收租金，尤其是在收到存證信函的催告後，應立即透過法院或地方法院轄下之提存所將應付租金提存，以利保留將來抗辯之依據。

 

最高法院44年台上字第1345號即指出，即便出租人已於催告期屆滿後拒絕受領，若承租人已依法提存租金，則不得視為遲延，亦無終止契約效力。實際上也回應了多數承租人所面對的「惡意不續租」情境，即房東有意終止租約但不明言，藉由拒收租金造成形式上的違約，繼而主張解約，此等行為在法理上難符誠信原則，也會使租賃市場陷入不安定狀態。

 

從給付方式角度而言，若原租約明訂由房東主動至租屋處收取租金，則房東不來收取、亦未主動催繳者，即不得認為房客遲延給付；反之，若租約約定應由房客至特定地點繳納或匯入指定帳戶，房東卻拒絕收款，則房客應採取提存措施，證明其履行債務之誠意與能力，以避免遭誤認為欠租。

 

進一步而言，房客若無法與房東聯繫、甚至遭拒聯絡者，可透過存證信函、電子郵件或LINE對話紀錄等方式主動通知房東其有意繳納租金，如對方仍無合理回應，應即辦理租金提存，並妥存收據或法院證明文件，於未來進入法律程序時佐證其已盡履約義務。而房東若欲終止契約，除須依照民法440條程序先行催告，再作出終止意思表示，且終止通知須依法送達，並不得早於催告期間屆滿前為之，否則將構成程序瑕疵，無法對承租人發生終止效力，亦不得據以聲請返還房屋或提出損害賠償。

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