欠租斷水斷電、換鎖，房東真會觸犯強制罪？

問題摘要：

房東若在租約存續期間內，未合法終止租約而擅自斷水、斷電、換鎖或清空物品，確實可能侵害房客的合法占有與使用權而構成強制罪，尤其在房客仍在屋內或當場與房東發生衝突時，更容易落入刑責風險；但若房東先依民法程序完成租約終止，並於房客未在場時行為，則依現行實務見解多不構成強制罪。因此房東與其鋌而走險，不如依法程序逐步處理，方能有效清屋又無法律風險，也展現法治社會中理性維權的風範。

 

律師回答：

關於這個問題，在現代租賃實務中，房東面對惡意拖欠租金又不願搬離的房客時，常常陷入進退兩難的處境。一方面擔心房屋長期被占用導致損失擴大，另一方面提起遷讓訴訟程序繁瑣、曠日費時，不少房東便會考慮採取如斷水斷電、換鎖等手段，希望以此迫使房客自動搬離。然而，這些手段在法律上是否會構成刑法第304條規定的「強制罪」？

 

一直是爭議焦點。強制罪是指以強暴或脅迫，使人為一定之行為、不為一定之行為或容忍一定之行為，屬於妨害自由之罪。實務與學說對於構成要件中「強暴、脅迫」的解釋，尤其是是否需被害人在場，存在「肯定說」與「否定說」的對立。肯定說認為，強制罪的成立以行為人施加強暴、脅迫於「人」為限，且需被害人當場在場才可能感受施加之壓力與強制力，因此若行為僅針對物體，且施行時房客並不在現場，則因欠缺對「人」施強暴之實質情境，即不構成強制罪。依此見解，房東若在房客不在時更換門鎖或斷水斷電，由於並非直接對人施加強制力，在客觀上也無使人為或不為特定行為之壓力，依法無構成強制罪之虞。若房東並未當場與房客正面衝突，多認為不構成犯罪。

 

相對地，否定說則認為，即使施強暴之當下房客不在場，只要該強暴手段具有持續效力，例如斷電後影響房客之居住基本生活、換鎖後使房客無法進出住所，且影響其行使權利之自由，則亦可構成強制罪。依此說，行為對象雖為物，但效果持續作用於人，足以使人產生強制性後果，因此仍符合法條構成要件。在此理論下，即使行為人未與被害人正面衝突，亦可能構罪。儘管如此，因法院實務普遍偏向採取肯定說，實際定罪比例並不高，房東只要處理得當，一般不會因此背負刑責。

 

不過，即便法律上多數見解對房東較為有利，但若事前未依程序合法終止租約，擅自進行斷水、斷電或換鎖等措施，仍有可能因侵害租賃契約存續期間內的合法使用收益權而構成違法。因此，關鍵在於是否已依法「終止租約」。依民法第440條規定，房客若遲付租金總額達兩個月以上（扣除押租金後），房東得以存證信函催告限期繳納，若房客仍未清償，房東得依法終止租賃契約。只有在契約依法終止後，房客即喪失合法占有地位，此時再行斷水斷電、換鎖、清空物品，屬於對「無權占有人」之自我保護，便無構成強制罪之可能。

 

實務建議房東應備妥下列程序：

第一，確認租賃契約中未違反法定或約定之終止要件，如欠租達兩個月、違法使用房屋等；第二，發出存證信函明確表示終止租約，並要求限期搬遷；第三，保存完整通訊紀錄與房客不履行義務之證據；第四，屆期不搬後再行換鎖、斷水斷電等行為；第五，處理遺留物品時，應妥善清點、拍照紀錄、設期限通知領回，切勿隨意丟棄，以免承擔民事責任。

 

此外，若房東有意從根本減少糾紛，建議在簽約時加入明確條款，例如「租約終止後房客未遷離者，房東得自行換鎖收回」、「遺留物品視為拋棄物，房東得處理且無需擔保保存責任」等條款，並經房客簽名確認，以作為未來處理依據。當然，若房東仍有疑慮，也可考慮委託律師處理整體程序，確保每一步合法正當，避免爭議擴大。

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