房屋假買賣恐成立使公務員登載不實罪

25 Jun, 2025

問題摘要：

假買賣行為雖常見於脫產實務操作，但其法律風險相當高，不僅買賣契約可能被宣告無效，債權人可請求撤銷，甚至可能構成刑法上的犯罪。特別是對於讓與人與受讓人之間無買賣之真意，卻仍辦理登記，足以導致地政機關登載不實，嚴重侵害不動產登記制度之公信力，即便是親屬間的私下安排亦難以脫罪責。因此，對於擬以買賣處分不動產者，應確實訂立真實契約、辦理付款與交屋、妥善保存憑證，避免日後遭受債權人或檢方追訴。若為受讓人，也應避免參與或協助任何名義買賣或登記之安排，否則除民事無效風險外，亦可能在不自覺中涉及使公務員登載不實等刑事責任。

律師回答：

關於這個問題，房屋買賣若是虛構交易、通謀登記而實無買賣之真意，不僅在民事上可能被認定為通謀虛偽意思表示而無效，更可能觸犯刑法第214條所規定之「使公務員登載不實罪」，構成刑事責任。刑法第214條，明知為不實事項而使公務員登載於職務上所掌之公文書，且足以生損害於公眾或他人者，即屬犯罪，可處三年以下有期徒刑、拘役或罰金。實務判決指出，若當事人無買賣實意，卻以買賣為名辦理不動產登記，使地政事務所的公務員依據形式審查程序將不實買賣資訊登載於土地登記簿，構成對不動產登記制度的侵害，即足以生損害，不得以未直接損害特定第三人為由抗辯無刑責。

例如為避免債權執行，兄弟間以假買賣方式將土地移轉名義，實際上未收付款項也未交付土地使用權，僅形式上完成過戶，導致地政事務所依照形式審查程序辦理登記。法院認為此種通謀行為已構成刑法第214條之要件，遂判決兄弟皆須負刑事責任。

值得注意的是，在不動產登記實務上，地政機關僅負責形式審查，對於買賣契約是否真實有效並無實質審查義務，若當事人自行提供虛偽買賣契約，則等同使公務員在不知實情下將虛假內容登載為公文書，滿足構成要件中的「明知不實」與「使登載」。此外，在民事責任方面，假買賣行為亦常涉民法第87條通謀虛偽意思表示之無效規定。依此條文，當事人互相通謀為虛偽意思表示者，其意思表示無效，而這種假買賣的典型案例即為名義讓與，實質保留使用或所有權，或根本未具實際交付或付款意圖。

例如債務人明知自己將面臨法院強制執行，遂以假買賣方式將不動產登記至親友名下，並未實際交付價金，亦未移轉使用權，此時債權人得提起民事訴訟，主張該買賣契約因通謀虛偽而無效(民法第87條）。惟實務上對此類通謀虛偽的舉證門檻極高，因舉證責任在主張者，即債權人一方，需提出契約雙方間實際並無買賣意圖之具體事證，如無價金支付、稅務資料顯示非正常交易、登記後原所有人仍實際使用或管理、契約條款明顯脫離市場價格等。倘舉證不足，則主張即無從成立。基此，

實務上債權人多轉而主張民法第244條的詐害債權行為，即使買賣契約非虛偽意思表示，但若該交易造成債權人受害，亦得撤銷。詐害債權之要件為債務人於處分財產時有害債權人利益之意圖，且受讓人知情或有過失，若能成立，法院得判決該財產返還原狀，使債權人得以就該標的強制執行。