地主與建商合蓋屋土地未分割　可以主張不分割嗎？

25 Jun, 2025

問題摘要：

雖然共有物原則上得隨時請求分割，但在共有土地因現況使用目的已形成不可分割之實質狀態時，例如道路通行之必要存在，法院可依民法第823條但書判定該部分不得分割。對於其餘可分割之區域，則得依民法第824條裁量採用原物分配、變價分配或混合方式，以保障各共有人權益並維護整體土地利用之公共性與穩定性。此種解釋與運作方式，亦符合共有物分割制度設計的公平、彈性與效率目標。

律師回答：

關於這個問題，地主與建商合建透天厝時，常見由地主出地、建商出資興建，房屋蓋妥後依約進行分配，但若未完成土地分割登記，便會出現住戶僅取得房屋所有權卻無土地權利的情況。隨時間推移，部分住戶為確保產權完整，已陸續向建商或仍持分的地主購買土地持分，然若仍有共有人未參與房屋分配，僅持有土地而無房屋，即可能為解除共有關係，主張分割整筆土地，包含現況上已為建物或道路使用之部分。

依民法第823條第1項，各共有人原則上有自由請求分割共有物的權利，稱為「共有物分割自由原則」，此請求權非屬形成權，無時間限制，只要仍為登記上共有人即得行使。然而，法律亦明文例外，於兩種情形不得主張分割：其一為「因物之使用目的不能分割」，其二為「契約訂有不分割之期限」。關於「因物之使用目的不能分割」，實務見解普遍認為，若共有土地現已做為道路、通道或類似公共通行空間使用，即具有公益性與必要性時，即不應許可分割，避免影響其他共有人或第三人之正常通行使用。例如現況上土地劃設三條道路已與25戶建物形成完整街廓，分割道路部分將造成使用障礙，則該部分依法可主張不得分割。

另若共有人間當初訂有契約約定於一定期間內不得分割，依契約效力應尊重該約定，僅於期限屆滿或當事人合意變更時得另為請求。若回到本案情形，地主與建商合建完房屋後部分地主未參與房屋分配，僅保有土地持分，如今主張分割，雖形式上具備請求權資格，但應視土地使用現況決定其請求之正當性。若該地主請求分割包含三條現況道路部分，且分割方式係要求全體住戶購買其持分土地，並以現行市價計算，法院即須審酌是否已違反前述不得分割之法律例外。尤其在附近同地段的其他透天建物未曾為現況道路購地者，如今卻要求本案住戶獨自負擔購買道路之重擔，顯與公平原則及比例原則有違。

依民法第823條第1項規定，各共有人原則上得隨時請求分割共有物，此為所謂「共有物分割自由原則」，屬於形成權性質，不以其他共有人同意為必要，且不受請求期間限制。但該條文同時設有二種例外，即「因物之使用目的不能分割」或「契約訂有不分割之期限者」，此兩類情形使得共有人雖然依法具有形式上的請求權，實際上仍可能因具體事由而受限。前者係基於共有物之客觀使用狀況，若該物現已具備特定公用功能，則因其整體效益無法透過物理切割保持，而不得進行分割；後者則尊重共有人間之合意約定，若其合意於一定期限內不得分割，則法院應依法尊重之，惟其最長限制為五年，若為管理契約則可延長至三十年。

住戶基於公平與一致性，可主張該道路部分屬於「因使用目的而不能分割」，並提出已形成事實上通行使用、且建築密集無法實際區分等情況，要求法院依民法第823條但書裁定不得分割。此外，亦可依民法第824條就實體土地部分主張原物分割方式，由法院依地上建物現況對土地進行合理配置，已構成建物或道路部分即不得任意分割為獨立宗地，避免過度切割或權利錯置。在不動產開發歷史脈絡下，合建未分割情形屢見不鮮，長期形成穩定使用與交易秩序後，如再由未參與者主張以高價出售其持分，實務上常引發權利濫用或阻斷合理使用之疑慮。尤其建物所在地若已形成完備街廓且住戶分布穩定，法院於審理共有物分割案件時，除考量當事人形式權利外，更應著眼實體使用狀況、地形形狀、道路功能與建物密集度等因素，避免分割結果影響第三人權益或破壞現存社區結構與公共安全。

因此，住戶如遭一審判決要求全體購買道路土地且按市價計算，應提出上訴並主張原物分割不可行，具體指出道路部分屬「使用目的不能分割」情形，且援引鄰近地區未曾購買道路部分之情形作為類比事證，強調不應片面對本案住戶加重不公平負擔。