共有土地分割糾紛怎麼處理？

25 Jun, 2025

問題摘要：

如果共有人能夠達成協議，也可以考慮簽訂不動產分管契約。這份契約可以規定共有土地的使用方法、維護費用、收益分配等細節，並向地政事務所做分管登記，確保後續的新共有人也受到協議約束，從而有效預防未來的糾紛。如無法達成共識，法院得依據民法第824條第2項規定，衡酌一切具體情狀，選擇最能符合公平、合理且發揮土地效益之分割方式，不拘泥於傳統之均分或全面變價原則。尤其當土地面積原本即不大，或位於農業區、山坡地等特殊地段時，若因執意形式上平均分割而導致土地破碎、使用效益低落，反將違背分割制度原初設計目的。因此，混合分割方式實為法院處理複雜共有糾紛時的重要手段，其不僅能保留部分共有人已投入經營或生活基礎之土地區塊，也能透過變價制度為其他共有人創造可轉化為現金之價值，避免因強行分割造成價值削減，進而促進資源合理分配。

律師回答：

現代社會常常因為買賣、繼承等原因，出現共有土地分割的情形，而當兩個以上的共有人，無法就土地的使用或收益方法達成共識時，往往就會發生衝突。常見土地共有糾紛就比如有：其中一位共有人未經協議就獨自使用共有土地或建物；想終結共有關係，卻對分割方式無法達成共識；維護修繕費用該由誰負擔……不勝枚舉，我們有什麼方法可以預防或解決相關共有土地糾紛呢？

共有土地使用處分需要絕對多數的共有人同意，常導致土地因共有人彼此間的糾紛荒廢，所以為了促進閒置土地的利用及活化，鼓勵共有人可以用協議或訴訟的方式進行分割。但若共有人之間可以達成共識，也可以考慮找專業律師擬定一份不動產的「分管契約」（分管協議），來約定共有土地使用方法、維護費用、收益分配等等事項，而如果向地政事務所做分管登記，即使後來有人把自己的持分轉讓出去，這個繼受持分的新共有人也要受到這份契約規定的約束，就可以有效預防因共有土地的利用分配產生糾紛囉。

共有土地分割糾紛的處理，首先必須理解分割的根本原因，通常來自於共有人希望結束共同持有狀態，使其持分具體化以利自由處分或單獨使用。這種情況經常發生在繼承、合資購地、或親友共同投資購置不動產之後，當初共有人關係良好未預先訂立使用管理方式，一旦發生矛盾，便容易導致土地利用困難、收益無法公平分配或修繕爭議不斷等問題。依據民法第823條第1項，除法律另有規定外，各共有人得隨時請求分割共有物，這項規定確立了所謂「共有物分割自由原則」，即任何共有人都有權主張結束共有狀態，不受其他共有人意見限制。

但若共有人間已有協議約定分割方式，該協議自生效日起15年內有效，除非另有重大變更或反悔事由，否則不得再主張法定分割。當共有土地發生分割爭議時，解決途徑主要有兩種，其一為協議分割，由共有人自行協議土地如何劃分，如面積、形狀、座落、使用現況、設施分佈等；若協議不成，則須透過訴訟方式請求法院裁定分割。在訴訟程序中，法院可依民事訴訟法及土地法等相關規定，審酌各共有人持分比例、土地現況、可分性等因素，以價值公平及物其所用為原則，裁定適當的分割方案，例如：實體分割、價金補償分割、變價分割等方式。其中，「實體分割」適用於土地面積足夠並得實際劃分者，法院會指派鑑價人進行分割設計圖及價值鑑定，再依共有人持分分配；若因土地面積狹小、形狀不規則或建物密集導致無法平均分配，則可能採「價金補償」，亦即某共有人分得多部分土地，但需支付補償金予其他人；最後如實體分割及價金補償皆不適用時，法院則可能裁定「變價分割」，即拍賣土地並依比例分配價金。值得注意的是，法院對於分割方式雖有裁量權，但仍應尊重公平性原則與共有人實質利益，避免因機械分割或草率處理導致共有人權益損害。

在法院介入前，依民事訴訟法規定，關於共有物分割之案件為強制調解程序，須先行進行調解程序方可起訴。此程序設計目的為促使共有人間能理性溝通，減少訴訟資源浪費與紛爭惡化，惟實務中往往因共有人已互不信任或缺乏法律知識，導致調解失敗率偏高，此時若能由熟悉不動產法制的律師協助參與調解，將更有助於雙方明確主張、解釋法條、據理力爭，亦可依地政資料提出合情合理的分割方案。例如針對土地使用現況、未來發展潛力、是否與道路銜接、建蔽率容積率之規劃效益、乃至是否可能辦理變更使用分區等，皆可作為協商條件。

此外，如無法進行分割，但共有人仍欲保留共有關係，亦可考慮另訂分管契約，由各方書面約定共有土地之使用範圍、管理維護、修繕責任與收益分配，並得至地政事務所辦理分管登記，此舉可使即使日後共有持分轉讓，受讓人亦受該分管契約拘束，有助於穩定土地利用秩序與防止未來爭議。至於實際操作面，進行土地分割或提起訴訟前，共有人應先蒐集土地謄本、地籍圖、地籍圖重測成果圖、建物登記資料、都市計畫使用分區與法定建蔽率等相關資料，再由律師分析實質可分性及整體分割方案對各共有人之利益影響，方能在調解或訴訟程序中據理力爭。

若已確定由法院裁定分割，法院可通常命共有人提出分割方案，如依民法第824條，或委託鑑價專業人員就土地價值進行評估與分配設計。若共有人對裁定結果不服，可依法提起抗告；但如係變價分割經法院拍定者，則拍定即生買賣效力，原共有人不得再主張返還土地。總之，共有土地分割爭議因涉及多方權益與實際利用條件，宜及早尋求專業協助，審慎處理證據準備與溝通策略，以期合理分割並維護應有權利。共有關係雖法律上可隨時請求終止，但實務處理上仍須經過詳盡規劃、合理協商與依法程序，才能達成真正利益最大化與紛爭最小化的結果。

在共有土地分割實務中，法院為達到公平分配並兼顧土地效益，經常需就個案情況作出具體審酌與裁量，並非一概採取單一分割方式即可妥適處理。依據民法第824條第2項及第4項規定，法院得依共有人之請求，裁定分割方式，包含原物分割與變價分割兩大類型，亦得混合運用，以求實現實質公平及共有人之最大利益。

法院審酌系爭土地之現有使用狀況、土地位置、面積規模、是否可供建築或農作、使用權益是否能確實實現，並綜合當事人陳述之具體意願，認為若完全採取原物分割，可能導致部分土地無法有效利用，甚至因面積狹小或地形不整，而無法依分配比例妥適劃分；若全盤變價，又可能抹煞部分共有人之實質占用或特別依賴關係，損害其正當利益。故該案採取「一部原物分割、一部變價分割」的混合模式，藉此兼顧各共有人之權益，並確保土地得以發揮其應有之使用與經濟效益。

法院在進行分割審酌時，除須考量各共有人之持分比例與實際占用情況，亦需衡量土地本身的物理狀態是否可分，包括道路接近性、地勢、建蔽率、使用分區規範等，如果將土地一分為二後導致面積不足而無法建築或使用，則應避免形式上平均卻實質上損害共有人利益的分割模式。此時，部分採變價分割即可彌補此一不足，例如將不具可行性之零星地塊予以拍賣，再將所得價金依共有人持分比例分配，確保每位共有人都能獲得實質利益，且不因地形或使用限制而落得分得一塊無法使用之土地。此外，對於實際居住於土地上或長期耕作之共有人，若具備穩定使用事實，亦應於分割程序中予以考量，使其能保有原有之使用範圍，僅就其應補償部分價值予以金錢調整，方可落實公平與效率兼顧的處理原則。

審酌系爭土地所有人之使用現況、分割後面積是否足為有效之利用與當事人之意願等一切情狀，認以依據民法第824條第2項、第4項之規定，採取一部原物分割、一部採變價分割之方式，能兼顧共有人之利益，而無損土地價值，且更能為有效之利用等原則，不僅符合公平原則，能兼顧公共利益，發揮系爭土地之經濟效用，符合全體共有人之利益，為最佳之分割方法。

(臺灣南投地方法院104年度訴字第76號判決要旨)

共有土地糾紛類型百百種，且不動產所涉及的利益及價值都不低，建議及早尋求專業土地糾紛律師的協助，並指導蒐集證據、申請謄本資料或進行鑑界鑑價，來評估狀況必擬定紛爭解決的策略，可能可以更經濟且快速的解決問題，省下大筆訴訟成本。