袋地為建地，其鄰地通行權範圍是否應考量建築之基本需求?
09 Jun, 2025
問題摘要：
袋地若為建地，其行使鄰地通行權時，其通行範圍與方式即應考量建築之基本需求，否則將無法實現土地為通常使用之目的，不符通行權保障土地有效利用之立法本旨，法院在具體個案中仍須依土地性質、用途與建築法令綜合判斷是否達到通常使用之標準，以利公平合理解決相鄰土地權利之衝突並促進土地利用價值之最大化。
律師回答：
關於這個問題，若土地因無對外適宜聯絡而成為袋地，依民法第787條規定，土地所有人得通行周圍地以至公路，並得於必要時依民法第788條開設道路。
雖然通行權的行使需擇對鄰地損害最少之處所及方法為之，並支付通行所造成的損害償金，但若該袋地為建地，則其通行權行使範圍是否應納入建築上的基本需求即成爭點，尤其當建築法令要求建築基地與建築線連接時，基地內私設通路之寬度若長度未滿十公尺應有二公尺寬，是否可主張通行範圍應有此二公尺即需進一步討論。
首先須確認行使鄰地通行權之基本構成要件，包括土地與公路無適宜聯絡、為通常使用所必要、且非因土地所有人任意行為造成三要素，其中「通常使用所必要」係判斷核心，其內容必須依土地位置、地勢、面積、用途與社會發展狀況等因素綜合認定，對於建地而言，「通常使用」是否應包含建築基本需求引起實務與學說分歧。
部分判決持否定立場，認為鄰地通行權目的僅在解決交通聯絡問題，並不包括滿足建築法令所需，不可單以建築法或技術規則為通行範圍之依據。
惟亦有持肯定說，認為若袋地為建地，且欲實現其建築使用目的，就應將建築基本要求納入「通常使用」的判斷，若准許通行範圍不足以滿足建築基本需求，則該通行尚不足以使袋地得為通常使用，肯定通行範圍應擴張至符合建築需求，此觀點亦見於部分實務認定中對通行道路寬度認為應達2至3公尺以符自用小客車與消防、救護車等進出需求，且現行社會建地利用大多仰賴車輛出入，如不考量建築通路需求，將導致土地價值受損與使用困難，進而違背鄰地通行權設計初衷，且建築法令設有建築線、通路寬度等要求，亦係為保障逃生、消防、防災與通風安全之基本規範，其意義與民法所稱「通常使用」之需求可謂一致，故學者如謝在全亦主張應採肯定說，以實現民法相鄰關係與建築計畫法規相互協調與平衡之目的，否則將形同袋地雖得通行卻無法蓋屋，通行權形同虛設。
何謂「通常使用的必要」?
關於「通常使用的必要」是否應考量建築之基本需求，在實務上存在兩種對立見解。一為否定說，主張鄰地通行權僅為解決袋地與公路無適宜聯絡所衍生之通行問題，無須顧及建築相關法規與技術規定，鄰地通行權僅限於為解決與公路無適宜聯絡問題所必要，且應選擇對鄰地損害最少之處所與方法行使，其目的並不在於解決鄰地所有人之建築使用問題，故若鄰地已有可通行汽車之通路，縱不符建築法或建築技術規則中之通路寬度或建築線連接規範，仍不得據此主張另行通行鄰地，建築法規非為解釋民法通行權之唯一依據，不應以建築法未符即推翻原有通行安排。
「按鄰地通行權為鄰地所有權之擴張，其目的在解決公路無適宜聯絡之土地之通行問題，自應限於必要之程度，且應選擇對鄰地損害最少之處所為之。其目的並不在解決鄰地之建築上之問題，自不能僅以建築法或建築技術上之規定為立論之基礎。故鄰地如已有通路且能通行汽車，要不能以該通路與建築法或建築技術之規定不合，而要求通行其鄰地。原審背於此見解，僅以建築法及建築技術上之規定為不利上訴人之認定，已有未合。」(最高法院83年台上1606號判決)
「且鄰地通行權為鄰地所有權之擴張，其目的在解決與公路無適宜聯絡之土地之通行問題，自應限於必要之程度，其目的並不在於解決鄰地之建築上之問題，自不能僅以建築法或建築技術上之規定為立論之基礎。」(最高法院86年台上2622號判決)
另一則為肯定說，認為若袋地用途為建地，則通行權行使之範圍與方式應一併納入建築基本需求考量，否則將失去土地充分利用之意義，
「按袋地通行權，非以袋地與公路有聯絡為已足，尚須使其能為通常之使用。而是否為通常使用所必要，除須斟酌土地之位置、地勢及面積外，尚應考量其用途。故袋地為建地時，倘准許通行之土地，不敷袋地建築之基本要求，尚不能謂已使袋地能為通常之使用。原審以為袋地通行權並非准許袋地所有人以此請求鄰地提供建築基地所需寬度之通路為由，駁回蘇洪月嬌就系爭土地如附圖二所示部分所為通行之請求，自有未合。(最高法院87年台上2247號判決)
「鄰地通行權之功能在解決與公路無適宜聯絡袋地之通行問題，固不能僅以建築法或建築技術上之規定為酌定通行事項之基礎，但通行地之目的既在使袋地得為通常之使用，是於袋地為建地時，即須將其建築需要列入考量；若准許通行之土地，不足敷袋地建築之基本需求，尚不能謂已使為建地之袋地為通常之使用。(最高法院85年台上3141號判決)
民法之相鄰關係與建築都市計劃法規均係在調整土地或其他不動產之妥適利用，故相鄰關係之適用亦應斟酌建築都市計劃法規之規定。若建築法規之基本需求不予考量，將使有通行必要之土地無法有效利用。況建築都市計劃法規之規定即在確保通行，並應符合防火、避難及衛生等需求，相鄰關係之適用躺就此一併考量，不但保障通行必要土地之適切利用，更能發揮基及調節鄰接土地利用之功能，故宜採肯定說。(參閱謝在全:民法物權論(上)九十九年九月修訂五版，第290頁。)
袋地通行權不僅僅是讓袋地與公路產生物理聯繫，更須讓土地得以「通常使用」，是否達成通常使用需依據土地性質、地勢、面積與實際用途等因素綜合評估，當袋地為建地時，其建築需求即屬土地使用目的不可分割之一環，若現有通行範圍不足以符合建築基本要求，則不應認為已達成通常使用之程度，法院並進一步指出建築技術法規對通路寬度之要求，反映社會普遍生活、消防安全、避難與出入便利等公共利益，若不將其納入考量，恐使袋地因無法合規開發而形同閒置，對土地使用價值與社會效益皆不利，綜合比較兩種見解，否定說固然強調避免擴張限制鄰地所有人之權利，避免通行權被濫用作為取得更大利益之手段，但肯定說所強調之建築用途符合現代土地利用之實際需求與社會通例，若將建地視為通常使用之前提，則合理寬度與通行條件自然應隨之調整，否則通行權僅存形式，土地實質無法使用，則違背民法第787條設定通行權以保障袋地利用之立法目的，因此，在衡量雙方利益與社會實務發展趨勢下，多數實務與學說漸趨肯認若袋地用途為建地，則其通行範圍應涵蓋建築所需基本通道條件，包括必要寬度、鋪設方式與安全設施等，使通行真正達到土地有效利用之結果，從而實踐鄰地通行權制度的立法精神與相鄰關係合理調整原則。
-房地-袋地-袋地通行權-通行方式
(相關法條=民法第787條=民法第788條=)
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