袋地通行權僅通行還不夠嗎？
09 Jun, 2025
問題摘要：
袋地通行權之本質乃基於法律所賦予之社會調和功能，其行使與否應以是否能達成土地「通常使用」為標準，而非僅以表面上是否有道路連結作為認定基礎。通行權不應被解釋為為建商或土地所有人爭取最大經濟利益的工具，而是應以最小限度干預鄰地所有權為前提，在保障土地正常利用的同時，兼顧周圍地權人之權益。因此，通行方式應選擇對鄰地損害最少者，並應支付合理償金。法院也得於訴訟中依職權判定通行之範圍與方式，不受當事人聲請之拘束，此屬形成訴訟性質。司法實務在處理通行權紛爭時，應跳脫形式主義，回歸土地使用之實際需求與社會功能，從而提升法律適用之合理性與社會公益性，亦為日後土地開發者在交易及設計階段應加倍重視之重要判例。
律師回答：
關於這個問題，袋地通行權，又稱鄰地通行權。指的是土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得主張通行周圍地以至公路之權利。此一通行權制定之主要目的，是希望能充分發揮袋地之經濟效用，以促進物盡其用之社會整體利益(民法第。
至於通行之範圍及方法，則應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。此外，民法又規定有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。如致通行地損害過鉅者，通行地所有人得請求有通行權人以相當之價額購買通行地及因此形成之畸零地。
土地所有人於具備通行權之要件後，即有通行周圍地以至公路之權，必要時得開設道路，稱為「開路通行權」。通行方法尚有地下道、陸橋、空中纜車等。開設道路之寬度，應按通行地通常使用所必要之程度定之，例如通行權地土地為農地時，因耕耘機械通過所需之寬，當屬道路所需之寬度，民法第788條定有明文。
故事是這樣的，簽訂不動產買賣契約，約定將一筆建地出賣給建商，並同意提供鄰近另一筆土地供建商作為申請建築執照、水電瓦斯等管線設置，以及作為通行與停車之用。原始協議中，賣方同意協助買方取得開發所需的基礎空間與設施支持，但在交易完成後，該鄰近土地卻轉讓給第三人。新所有權人並不承認原協議的效力，拒絕讓建商通行該筆土地，也不願允許其設置水電與瓦斯等相關管線，引發法律爭議，建商遂提起訴訟，請求法院確認其得使用該鄰地的權利。
建商雖主張根據契約得使用該筆鄰地，但該契約屬雙方之債權約定，並未對第三人產生物權拘束力，亦未就使用土地部分設定地上權或其他物權性權利。因此，在鄰地所有權轉移至第三人後，第三人不受該契約拘束，自得自由決定是否允許建商通行與設置管線。建商於購地時即已知道會使用到該鄰地，但未採取有效方式取得對該地的使用保障，應自負其法律風險。又雖契約中聲明權利義務及於雙方受讓人與繼承人，但賣方在未與第三人約定或設定登記的情況下，無從強制第三人配合，法院因此駁回原告建商之請求。(臺北地方法院101年度訴字第3592號民事判決)。
上開建築基地雖無直接面對大馬路，但透過巷道已可適宜聯絡至外部公路，屬可供通常使用之範圍，並不構成法律上所稱「袋地」的情形。巷道在某些寬度上不利大型車輛（如消防車）進出，亦非完全無法聯絡或無法使用，建商仍可透過其他方式調整建築配置或透過合法管道與鄰地協商，並不當然享有通行或設置管線之物權。建商自應為其建築開發需求，事前安排取得相應土地或設定必要物權。既未採行任何物權性安排措施，又無法證明其對鄰地具備法律上可主張之通行或設置管線權利，自無從要求第三人配合使用土地。若任由此類債權性質之契約及於未參與契約之第三人，將動搖不動產所有權穩定性與物權公開原則，不符法理與實務要求。土地應供人車通行、停車及設置建築所需基礎設施，實為便利其商業開發使用，但此一主張超出民法第787條袋地通行權所保障之通常使用範圍，通行權並不包括為實現最大經濟利益或便利建築計畫而任意使用他人土地之權能。(臺灣高等法院103年度重上字第732號民事判決)
袋地通行權，其主要目的，不僅專為調和個人所有之利害關係，且在充分發揮袋地之經濟效用，以促進物盡其用之社會整體利益。是袋地通行權，非以袋地與公路有聯絡為已足，尚須使其能為通常之使用。而是否能為通常之使用，須斟酌該袋地之位置、地勢、面積、用途、社會環境等因素綜合判斷。倘袋地為建地時，並應考量其坐落建物之防火、防災、避難及安全等需求。乙方所購買的土地A為建地，已計畫供建造房屋使用，其東側臨接153巷道，該巷道最窄寬度僅1.54公尺，至滴水線寬度1.16公尺，為原審認定之事實。則依現狀，系爭建築基地能否為通常之使用，自應調查審認。乃原審未察，徒以系爭建築基地如不設停車空間、如遷移153巷道上之電桿、如經建築師簽證符合規定、如乙方自行退讓所有第663-1地號土地等不確定之事實，謂該地仍得供建築使用，並置乙方主張153巷道無法通行寬度2.5公尺之消防車不論，逕駁回乙方通行系爭土地之請求，尚有未合。(最高法院107年度台上字第1613號民事判決)
所謂「通常使用」，並非僅指能通行出入而已，而應以土地的具體使用目的為核心，配合土地之性質、用途及社會情境等因素，進行綜合性評價。例如，若該土地為農地，則可能僅需人行通道即構成通常使用；但若土地已被規劃為建地，並擬作為住宅或商業用途，則須考量其建築行為是否得以實現，包含能否辦理建築執照申請、建築物之進出是否符合安全與消防法規要求等，皆應納入評斷。
是否可以主張袋地通行權，除斟酌該袋地的位置、地勢、面積等等客觀條件之外，尚須將該土地的用途、目的、環境等條件一併探究，並非讓袋地與公路有聯絡即已足夠，而必須使袋地達到可以依其目的和用途，進行通常使用的程度。
在土地開發過程中，對於基地通行、停車、管線鋪設等建設需求，若涉及他人土地，除非有地上權、通行權等物權登記，否則單憑買賣契約或土地使用同意書將難以對抗第三人。若鄰地所有權轉移，原協議將因無物權效力而失其效用。建商或開發單位應及早規劃並取得必要之用地或通行、設施權限，方能確保開發計畫順利進行，否則一旦權利關係生變，訴訟風險與成本將大幅上升，影響整體開發進度與經濟效益。
-房地-袋地-袋地通行權
(相關法條=民法第787條=民法第788條=)
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