將通行土地賣給別人，這樣還可以主張袋地通行權嗎？
09 Jun, 2025
問題摘要：
袋地通行權雖為維護土地使用功能與社會經濟效益之重要制度，然其行使須以誠信與必要為前提。若袋地係出於自願讓與、分割所致，則土地所有人不得濫用制度，要求鄰地負擔本可預防之通行負擔。反之，若係非任意因素所造成之袋地，則基於保障土地利用與物盡其用原則，仍應容許其主張通行權。
律師回答：
關於這個問題，按「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。」民法第787條第1項定有明文。此為「袋地通行權」之明文規定。其目的在於促進袋地之利用，而令鄰地所有權人容忍袋地所有權人之通行。惟「如僅為求與公路有最近之聯絡或便利之通行，尚不得依該規定主張通行他人之土地。上訴人既可經由自己之土地聯絡公路，縱其通行被上訴人土地較為便利，亦不得主張對於被上訴人之土地有通行權存在。」(最高法院95年台上字第2653號判決)
當土地所有人自行將與公路聯絡的部分土地出售他人，導致自己留下的土地無法與公路連結，是否仍得主張袋地通行權，即形成法理上重要的問題。依照民法第787條第1項規定，土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除非此情形係由土地所有人之任意行為所致，否則土地所有人得通行周圍地以至公路。袋地通行權的存在旨在確保土地發揮正常用途與經濟效益，但亦受制於誠信原則，不容濫用。因此若系因土地所有人自己讓與部分土地而使殘餘土地成為袋地者，則不得再向鄰地主張通行權。最高法院95年台上字第2653號判決即指出，僅為尋求與公路間較便利的聯絡方式者，不得據此請求通行他人土地。若仍可從自己土地聯絡公路，則即便不便亦不構成袋地。
土地與公路間是否有「適宜之聯絡」，應個案判斷是否達「通常使用」之程度。若不能達通常之使用，應認為無適宜之聯絡。如袋地為建地時，倘准許通行之土地，不敷袋地建築之基本要求，自不能謂已使袋地能為通常之使用。
最高法院86年台上字第1143號判決：「民法第七百八十七條第一項所謂土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用之情形，並不以土地絕對不通公路為限，即雖有道路可通至公路，但其聯絡並不適宜，致不能為通常使用之情形者，亦包括在內。」
另「周圍地」不限於與袋地直接相鄰之土地。「如不通公路之土地，與公路之間，有二筆以上不同所有人之土地相鄰，為達通行公路之目的，自亦得通行該周圍地。」(最高法院90年台上字第166號判決)
次按「前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。」民法第787條第2項定有明文。準此，袋地所有權人對鄰地所有權人主張通行權時，尚須考慮對鄰地侵害最小之方法，此為比例原則之明文，自不待言。詳言之，「民法第七百八十七條所定之通行權，係為促進袋地之利用，而令周圍地所有人負容忍通行之義務，為對周圍地所有權所加之限制。故其通行範圍應以使土地（袋地）得為『通常使用』為已足，不得因通行權人個人特殊用途、或道路是否整齊美觀之市容考量，而損及周圍地所有人之利益。」(最高法院92年台上字第1399號判決)
袋地通行權與權利濫用
在探討袋地通行權的適用時，必須特別留意「權利濫用」的問題。依民法第787條規定，若一筆土地因無法與公路有適宜聯絡，而致無法為通常使用，則其所有人得主張對鄰地通行，以至於公路，這即是所謂的袋地通行權。然而，此一權利並非無條件適用，若土地成為袋地係因所有人自身讓與或分割所致，即屬自願行為所生之袋地，則不得再依民法第787條主張通行權。此一限制體現在民法第789條之規定，其第1項明確指出，土地因部分讓與或分割，而無法與公路適宜聯絡者，土地所有人只能通行受讓人、讓與人或其他分割人之所有地，亦即不得對第三人主張通行。第2項則進一步擴張至數宗土地本屬同一人所有，嗣後部分或全部讓與與他人，而致無法與公路聯絡之情形，亦不得主張通行權。
此等規定的立法精神在於維護誠信原則與防止權利濫用。倘土地所有人預見或應能預見其讓與或分割行為將導致土地成為袋地，或其應先行安排必要之出入口、設定通行地上權或預留通道而未為之，則不應事後反而要求鄰地所有人容忍其通行。蓋若允其主張通行，將使其可藉由一己行為創設對他人土地之物上負擔，實質等同於損人利己。最高法院於多數判決中亦有類似見解，例如「倘土地所有人就土地一部之讓與，而使土地成為袋地，為其所得預見，或本得為事先之安排，即不得損人利己，許其通行周圍土地，以至公路。」同理，若土地成為袋地之情形，係土地所有人任意行為所致，則不得主張通行權，應自負後果。
袋地通行權之要件，已如前述。然並非只要是「袋地」之情形，土地所有權人一律享有袋地通行權。按「因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。（第1項）數宗土地同屬於一人所有，讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，亦同。（第2項）」民法第789條第1項、第2項定有明文。據此，苟「袋地」係土地所有權人主動造成，如因一部讓與或分割而來，則基於誠信原則、避免權利濫用，該土地所有權人不能再行對原鄰地所有權人主張通行權。蓋「…倘土地所有人就土地一部之讓與，而使土地成為袋地，為其所得預見，或本得為事先之安排，即不得損人利己，許其通行周圍土地，以至公路。」(最高法院99年台上字第1151號判決、最高法院98年台上字第348號判決、最高法院96年台上字第1413號判決)
但若袋地之形成並非出於任意行為，則第789條之限制即不生適用，而可回歸第787條之一般通行權規定。例如土地係因法院強制執行而拍賣，使原整筆土地分屬數人所有，而產生通行困難者，便非原所有人任意所致，依法得主張通行。「故土地之一部因強制執行，致造成袋地之情形者，既非出於土地所有人之任意行為或預期其能事先安排，自無民法第七百八十九條之適用。」又如原土地所有權人將一筆土地不同部位分別讓與予數人，最終致部分區域成為袋地者，亦屬類似情形。因係相互讓與所致，各買受人難以預見地形發展與通行問題，自無法認定有任意濫權之情事，仍得回歸第787條評價其是否得享有通行權利。其容許在此類共同形成袋地情況下，個別所有人仍得互相主張通行權，具體體現法之衡平與彈性運用。
最高法院98年台上字第348號判決：「故土地之一部因強制執行，致造成袋地之情形者，既非出於土地所有人之任意行為或預期其能事先安排，自無民法第七百八十九條之適用。」、最高法院96年台上字第1413號判決：「故土地之一部因強制執行，致造成袋地之情形，倘非出於土地所有人之任意行為或預期其得事先安排者，當無民法第七百八十九條之適用。」或原土地所有權人將土地各部，分別轉讓予數人之情形(最高法院90年台上字第1679號判決)
-房地-袋地-袋地通行權
(相關法條=民法第787條=民法第788條==民法第789條)
瀏覽次數：14
