除通行以外，是否可以基於袋地坐落建物之建築而設置道路？
09 Jun, 2025
問題摘要：
建築線是土地能否開發的核心條件之一，其與法定道路連接與否，直接決定土地是否具備建照申請與建物合法興建的可能性。袋地通行權之核心目的，在於保障土地發揮合理使用功能，而其要件之判斷，亦不應流於形式審查，而應綜合地理、建築、社會環境等具體事實審酌，藉此作為土地利用與相鄰關係權衡的重要依據，自應將建築線的問題考量在內。
律師回答：
關於這個問題，袋地通行權係針對土地四周皆為他人土地所圍繞、無適宜道路通行而致不能為通常使用之情形，為促進土地利用價值及保障物權人利益，民法特設第787條規定，賦予袋地所有人對鄰地主張通行權之法定依據。依此規定，凡土地與公路無適宜聯絡、致不能為通常使用者，除非係土地所有人自身任意行為所致，得通行周圍地以達公路，並應擇對鄰地損害最少之方法實施，通行人須支付相當償金，於必要時亦得開設道路，惟造成損害過鉅者，鄰地所有人得請求其購買通行地及形成之畸零地。
指定建築線的道路
一塊土地能否興建建築物，最基本也最關鍵的條件之一就是是否具有與建築線連接的資格。根據建築法第42條的規定，所謂建築線，指的是建築基地必須與都市計畫道路、巷道或其他法定道路有所連接，其最小接連寬度則由地方主管機關統一規定。
簡單來說，建築線就像是土地與道路的邊界，這條界線不只是符號或繪圖標示，更是法律所要求的實體依據，用來決定土地是否具備申請建築許可的資格。若基地無法與道路發生接連關係，工程車輛與施工人員就難以進出，建築師亦無從著手配置設計，屆時即使土地本身符合法定建蔽率與容積率，也無法依法申請建照。
若土地與道路無適當連接者，便屬所謂「袋地」或俗稱「裡地」，這類土地若無法依法處理通行與建築線配置，就無法作為建地使用。基於此，能否指定建築線，便成為判斷土地是否可興建建築物的第一道門檻。
至於所謂建築線，按建築法第48條規定「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。」及同法第42條規定「建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關統一規定。但因該建築物周圍有廣場或永久性之空地等情形，經直轄市、縣（市）主管建築機關認為安全上無礙者，其寬度得不受限制。」，是指建築基地與道路（包含計畫道路、既成巷道、私設巷道）之間的境界線。再按建築法第51條規定，建築物原則上不得突出於建築線之外。
再者，建築技術規則建築設計施工編第2條規定，基地與建築線相連接部分之最小寬度，取決於基地聯絡至建築線之道路長度，長度未滿10公尺者寬度不得小於2公尺；長度10公尺以上未滿20公尺者寬度不得小於3公尺；長度大於20公尺寬度不得小於5公尺；基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在1,000平方公尺以上者，通路寬度為6公尺。
在台灣，目前得以指定建築線的道路類型主要分為三種。第一種為計畫道路，這是最常見也最穩定的一類，係指都市計畫範圍內政府所劃設之公有道路，例如重劃區內的道路、市道、縣道、公路等，其邊界即為法定建築線的所在。第二種是現有巷道或既成巷道，指的是經長期供公眾或多戶人家通行超過20年以上的通道，亦包含產業用地上的田路。第三種為私設巷道，如社區中庭車道、透天住宅區無尾巷等，通常是地主自願退縮土地開闢通道供通行之用，但若要在此類土地旁邊興建建築物，需取得所有使用人或住戶同意，並完成一系列行政程序後，始得申請建照。反之，若某塊土地四周無一合法道路接連，即屬典型袋地或裡地，若擬興建房屋，應先依法取得袋地通行權，或與臨地合併為合法建築基地，再依程序申請建築線並確認道路邊界後，方能依法申請建照與進行開發。
惟非所有道路皆得指定建築線，依照建築法第48條，可得指定建築線之道路標的為下列兩者：一、直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，指定已經公告道路之境界線為建築線，包含計畫道路及非都市土地之公路系統道路等，如省道、縣道、市道、鄉區道等。二、現有巷道經直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，認有必要時始得另為指定建築線。
如果有袋地通行權呢？
重點在於民法第787條第1項之「通常使用」要件。如果袋地是建築用地，按最高法院較多數見解認為：「民法第787條第1項之通行權，其主要目的不僅專為調和個人所有之利害關係，且在充分發揮袋地之經濟效用，以促進物盡其用之社會整體利益。是袋地通行權非以袋地與公路有聯絡為已足，尚須使其能為通常之使用。而是否能為通常使用，除須斟酌土地之位置、地勢及面積外，尚應考量其用途等實際情形，並斟酌土地使用之社會環境及生活情勢之變化以定之，倘袋地為建地時，並應考量其坐落建物之防火、防災、避難及安全需求，始符能為通常使用意旨，且如准許通行之土地，不敷袋地建築之基本要求，尚不能謂已使袋地能為通常之使用」（最高法院78年度台上字第947號、87年度台上字第2247號、104年度台上字第256號判決參照）。
袋地通行權非以袋地與公路有聯絡為已足，尚須使其能為通常之使用。而是否能為通常之使用，須斟酌該袋地之位置、地勢、面積、用途、社會環境等因素綜合判斷。倘袋地為建地時，並應考量其坐落建物之防火、防災、避難及安全等需求，且不得以不確定之事實，謂該地仍得供建築使用，而駁回通行土地之請求。
(最高法院107年度台上字第1613號民事判決)
所謂袋地是指土地因與對外道路並無適當之連絡，致使該土地無法達成通常使用的狀況，此種土地即屬於袋地。另，基於物盡其用、社會整體經濟利益之考量，為促進袋地經濟上之效用與價值，物權法賦予袋地所有權人具有通行權，得以藉由通過毗鄰土地而與公路連絡。
通行應非僅觀察其與公路是否連通，更須考量是否得為「通常使用」，應就地勢、面積、用途、建築法規、社會環境等因素整體評估。特別當該土地係作為建地時，更應將防火、防災、避難及安全等建築法規基本需求納入判斷標準，而非以理論上存在替代道路即推論袋地通行權不存在。該見解延伸出「實質通常使用」之認定標準，實質化通行之必要性與使用障礙，強調並非凡有其他通路即絕無通行權主張餘地，而需視現實是否真正構成阻礙土地充分發揮使用效益。
此外，民法第786條，若土地未經他人土地無法設置電、水、瓦斯等生活必需設施者，亦得主張管線安設權，同樣須擇最小損害之方式進行並支付償金，是以管線通行與人車通行雖屬不同物權關係，然實務常因土地建築用途所需交錯出現，當通行困難延伸至生活設施或建築需求受阻，法院於判斷通行必要性時，更需以整體使用價值角度出發進行實質衡量。值得注意的是，
-房地-袋地-袋地通行權
(相關法條=建築法第51條=建築法第48條=建築法第42條=民法第786=民法第787條=民法第788條=)
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