大樓停車費可由管委會決議即收取？
09 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈之停車費徵收，除依法屬共用部分範疇，且有規約或區分所有權人會議授權外，管理委員會不得逕行訂定費率並強制收取。即便社區管理需求迫切，仍應依法定程序召開會議、經多數同意後始得執行。住戶如遇收費爭議，應注意分辨該費用之性質、使用範圍與法源依據，並善用會議制度或司法救濟方式維護自身權益，以促使社區管理法治化、制度化。透過透明程序與民主機制方能建立信任，讓社區生活更為安定、和諧與有序。
律師回答：
關於這個問題，關於大樓停車費是否可由管理委員會單方面決議即行收取。
首先，大樓中常見的停車位區分為專有部分、約定專用部分與共用部分三類，其中專有與約定專用部分之所有權或使用權明確屬於個別區分所有權人者，其修繕、維護與使用收益均應由其權利人自行管理與負擔，非屬管理委員會所能干預者。至於停車位若係設置於共用部分或作為區分所有權人共同使用者，則其管理、修繕與收費機制，即可能涉及社區整體住戶利益與財務收支之安排，屬於公寓大廈管理條例第10條所規範之範圍，應受規約或區分所有權人會議決議拘束。
依該條例第10條第2項規定，共用部分與約定共用部分之管理、修繕、維護所需費用，原則上應由公共基金支應或按各區分所有權人之應有部分比例分擔。唯若社區規約或區分所有權人會議另有明文規定者，則從其規定。亦即，管理委員會如欲變更或新增費用項目，包括停車場進出所涉之費用、設備維護費或其他收費標準，須依賴規約之授權或經區分所有權人會議決議通過始得生效，否則即屬違法。
上開法令未賦予管委會對於管理費內容變更之權限，除區分所有權人會議或規約有合法授權，管理委員會得依區分所有權人會議或規約之授權為之，管委會自不得逕以已意自行變更管理費之內容。
管理委員會僅負責執行區分所有權人會議決議事項，並無權限逕行決定或修改管理費項目，尤其涉及原本屬專有或約定專用部分的停車位之使用人，如其因進出動線必須使用共用空間，是否應就此部分繳納一定比例的共用維護費，亦應由全體區分所有權人以會議決議或透過規約明文訂定，管理委員會不得僅憑內部會議即課予費用。
查公寓大廈管理條例第十條規定：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。準此，管理委員會就共用部分或約定共用部分之管理維護費用，並無決議之權限。上訴人所持有之停車位，係屬上開法條第一項所指之約定專用部分，其修繕管理維護，固由上訴人為之並負擔其費用。而上訴人使用該停車位，於進出車輛尚需使用到系爭大廈共用部分時，倘應繳納或分擔共用部分之管理維護費用，區分所有權人會議固可另為決議或訂定規約加以規範，惟非管理委員會所得擅自為之，此觀同條第三項之規定自明。原審竟依管理委員會所議決之樓中堡大廈簡易停車管理辦法，判命上訴人按每一停車位每月繳納該辦法所規範承租人應繳納之設備維護費二千五百元，已屬違背上開法條之規定。(最高法院92年度台簡上字第3號民事判決)
再者，公寓大廈管理條例第23條第2項第1款明定，「約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體」必須載明於社區規約方生效力，亦即若停車位屬約定專用部分者，其實質上與專有部分性質相近，管理委員會不得就其使用向所有權人收取額外費用。即使該停車位之使用需經過大樓之出入口、車道等共用部分，亦僅能就該共用部分之實際維護費用，經由區分所有權人會議討論後作成決議，再由會議授權管理委員會負責執行與徵收，始符合法定程序。否則僅由少數管理委員經內部決議擅設收費標準，對個別住戶或所有權人課徵設備維護費，將構成權限濫用或無權處分，不具拘束效力。
值得注意的是，實務上社區常見所謂的「停車場管理辦法」、「設備維護費徵收辦法」等名稱，若非明文載入規約或未經區分所有權人會議正式通過，即便該辦法係由管理委員會召開會議決議通過，亦不得據以對區分所有權人或承租人直接收費。反之，若經合法程序設立之規約或區分所有權人會議所決議者，則所有住戶應予遵守，且管理委員會得依法據以執行、徵收費用及強制催繳。此一制度設計乃基於共有人自治與民主決策原則，防止少數委員擅自為社區財務收支調整，保障全體所有權人之權益與財產支配權。
實務上，亦常見住戶對停車費之徵收方式、金額或其用途提出質疑，若住戶認管理委員會未經適當程序即對外公告或收取停車費用，得向區分所有權人會議提案，要求撤銷該項決議或限縮執行權限；亦可向主管機關檢舉或提起民事訴訟，請求確認該收費行為無效，或返還已繳納之不當得利款項。若住戶認為收費行為涉及不法或帳目不清，亦可依法請求查閱財務報表與帳冊，並依法尋求解任相關管理委員之管道，確保社區管理運作透明合法。
-房地-公寓大廈-管理費-停車費-管委會職權-
(相關法條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第23條=)
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