區分所有權人繳交的公共基金因為區分所有權讓售他人，可否請求管理委員會退還己繳交之公共基金？
09 Jun, 2025
問題摘要：
區分所有權人於讓售不動產時，所繳之公共基金不得向管理委員會請求退還，因其已轉化為社區全體區權人共同使用之財源，其使用權利與負擔義務已隨所有權移轉而歸屬於新權利人，原繳納人已喪失個別支配與請求權。若雙方有私下約定可為內部結算，但此不影響管理委員會之財務處理及基金歸屬原則。此一制度設計乃為確保公寓大廈公共事務管理之穩定與公平，並落實公寓大廈管理條例第19條所揭示之立法本旨。
律師回答：
關於這個問題，關於區分所有權人將其專有部分讓與他人後，是否可以請求管理委員會退還其已繳之公共基金，應從公寓大廈管理條例第19條所規定的法理出發，進一步探討公共基金的法律性質與歸屬方式。根據同條例第19條明定：「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」此規定的核心意旨在於確保公寓大廈所設置的公共基金具有專款專用、不可個別請求的性質，並且具有隨同不動產權利轉移之從屬性，亦即公共基金並非個別區分所有權人得隨意支配的個人資產，而是屬於公寓大廈整體區分所有權人共同的管理財源。
公共基金主要用途係供公寓大廈共用部分、約定共用部分之清潔、維護、修繕、改良或更新之必要支出，包括但不限於電梯、樓梯、外牆、消防系統、水電設施等之日常維管或重大改建。其設置之本意即在於保障社區整體居住安全與生活品質的持續維持，為全體區分所有權人共同負擔之項目。公共基金之收取通常依照公寓大廈管理條例第10條第2項所定，按各區分所有權人之共有部分應有比例或區權人會議決議分攤標準收取，並集中管理於專戶，由管理委員會依區分所有權人會議之決議統一運用。由此可見，公共基金並非專屬於個別繳納人之財產，區權人亦不得以個人事由請求其返還、抵銷或設定抵押。
當區分所有權人將其專有部分讓售他人時，其於讓與前所繳納之公共基金，即屬於公寓大廈社區全體區權人所共有之資源，並非讓與人可請求退還之個人支出。依條例第19條所揭示之法定效果，公共基金與其使用權、管理權及支配權，會隨專有部分的所有權移轉而一併轉移至新的所有人。因此，新買受人自取得不動產所有權後，便取得對該筆不動產所分擔公共基金的權利義務地位，包括原所有權人尚未運用之公共基金所對應的部分，但原所有權人已繳交之部分亦不得因其移轉而請求返還。
此法律設計有其合理性與制度功能，其一，避免因頻繁買賣而使管理委員會陷入頻繁計算、退費與對帳的行政困擾；其二，防止有心人藉由頻繁讓售或持分移轉操作公共基金之流動，引發資金管理風險；其三，確保公共基金穩定運作，維持社區設施安全與服務不中斷。反之，若容許讓售人請求退還己繳公共基金，則將導致公共基金挪動混亂，甚至造成社區資金短缺，影響共用設施之正常維護與修繕，對整體區權人利益構成損害。
此外，在讓售不動產時，讓與人與受讓人於買賣契約中，如有約定就已繳管理費或公共基金之分攤與返還，可於雙方私下結算處理，例如買受人依讓與日起按比例補償讓與人已預繳但尚未消耗之基金部分，但此僅為民間契約安排，與管理委員會之法律義務無涉，管理委員會並無責任配合退費，亦不得擅以此約定變更區權人會議之收費規範或運用公共基金之方式。
實務上，公共基金之性質乃為全體區分所有權人共同之基金，並非個人財產，區權人之對應權利亦無獨立請求權。因此，即使區權人因移轉喪失其所有權人地位，其於任職期間所繳之公共基金也不得要求管理委員會退還。這也確保了社區治理的連續性與法律安定性，避免後續住戶對基金運用產生誤解與糾紛。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第19條)
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