區分所有權人應否親自出席區分所有權人會議？房客或借住人可否出席？
09 Jun, 2025
問題摘要：
區分所有權人會議原則上應由區權人本人親自出席，唯法律允許其書面授權他人代理，受託人得為配偶、直系親屬、其他區權人或承租人。若無授權，房客或借住人原則上不得出席亦不得表決，但如規約明文開放其列席，則可依法參與發言、提供意見。此外，法律並未禁止非區權人住戶擔任管委會職務，顯示對其參與社區事務之容許彈性。實務上社區如有意擴大住戶參與會議權限，宜於規約明確載明之，俾利管理及免生爭議。
律師回答：
關於這個問題，關於區分所有權人是否應親自出席區分所有權人會議，以及房客或借住人是否得以出席該會議的問題，
首先應回歸公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之組成與出席資格所為的規範加以探討。依該條例第25條第1項規定：「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成。」此即明示該會議係由全體區分所有權人所構成，其所為決議係為處理公寓大廈共用部分之管理、維護、修繕、財務收支、住戶規範等共同事務，其性質涉及社區整體利益之維護與管理決策，故原則上出席並參與表決者應為區分所有權人本人。然而，考量實際生活中區分所有權人因故未克出席之常態情形，條例第27條第3項設有委託出席之制度：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席。」故法律已明文承認，除區分所有權人本人外，若經書面委託，配偶、直系親屬、其他區權人或承租人得作為代理人出席並行使其表決權。
此委託制度顯然兼顧了區分所有權人參與會議的正當性與現實生活中無法親自出席的需求，但同時為防止委託制度遭濫用以操縱表決結果，條例第27條亦設有委託上限之規定，即：受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。此係為防止特定少數人透過集中委託方式影響決議，維護會議公平性。
至於承租人或借住人是否得出席區分所有權人會議，實務上經常引發爭議。依第27條第3項明文，區分所有權人可委託承租人代理出席會議，故若經書面授權，承租人確可出席並行使區分所有權人之表決權。惟若未經授權，則其本身並無固有出席權。再觀條例第29條第5項：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除本細則、區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」從此條可知，立法者對非區權人之住戶並未完全排除其參與社區管理的可能，亦即在區權人會議或規約未禁止的前提下，借住人或承租人甚至可以被選任為管理委員或負責人，故其實務上參與社區事務的空間相對開放。
因此，若以此規範邏輯觀之，雖住戶（包括借住人與承租人）非屬當然的會議成員，其參與區權人會議仍須經過區權人之授權或社區規約之允許，然法律並不全然禁止其參與。若規約或會議決議開放住戶出席旁聽或列席發言，則亦屬合法，但其是否具有表決權，則仍應回歸授權委託與法定限制之審查。亦即，若無明文授權，房客或借住人雖可列席但不得表決；如經區權人授權者，則可依第27條代行表決，但仍應受五分之一表決上限之限制。
實務操作上，為確保會議決議之合法性與避免未來遭異議撤銷，召集人及會議主席應於開會時審查所有出席者之資格，包括其是否具區權人身分、是否具合法授權書、是否符合法定委託上限等要件。若無委託書而自稱房客或親屬者，應不得列入出席人數及表決計算，否則決議將因瑕疵而面臨撤銷或無效之風險。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第25條=公寓大廈管理條例第27條=公寓大廈管理條例第29條=)
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