區分所有權人會議的表決權應如何計算？
09 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈管理條例第27條對於區分所有權人會議之表決權計算制度設計，具有保障多數住戶集體決策權、預防權力過度集中與防範濫用代理權之多重目的。其基本原則為「一戶一權」，排除單一所有人超額表決權、限制代理人集中委託表決權，以防會議結果受到個人影響過大而偏離社區公共利益之初衷。為維持社區正常治理與公正會議決策，召集人應於每次開會前先行審核出席名冊與表決權基礎，並依法排除不符比例限制之部分，確保表決過程之正當性與合法性。如社區規約另有明確規定，則應從其規定，但仍不得違反條例基本保障原則，否則將有違法律強行規定，導致決議效力存疑甚至無效，對社區整體治理產生不良影響，故應特別留意與審慎執行。
律師回答：
關於這個問題，區分所有權人會議是公寓大廈管理條例下處理社區公共事務、修繕管理、財務分配與規約制定等的重要決策機構，其會議決議效力將拘束所有區分所有權人，故如何計算與行使表決權即為確保公平決策程序之基礎，而公寓大廈管理條例第27條即明文規範區分所有權人會議中表決權的計算方式與限制，旨在避免單一或少數權利人操控會議結果，保障多數區分所有權人的參與與集體治理權利。根據該條規定，首先，各專有部分之區分所有權人有一表決權，亦即表決權以「專有部分」為基礎單位，而非以人頭或土地權屬為依據，若一人擁有多戶，原則上即享有多數表決權，反之，若一戶由數人共有，則該戶應推由一人代表行使表決權，不得由多名共有人重複行使，否則將導致表決權重複計入，影響表決結果之準確性。
再者，為防止社區內部權力集中於少數大型戶或開發商手中，條例中特別設有比例排除條款，於任一區分所有權人之區分所有權比例占全部比例五分之一以上者，或其持有之專有部分數量超過全部總數五分之一者，其超過部分「不予計算」，亦即僅限五分之一範圍內表決權有效，其餘則視同不存在。此一設計目的在於維護社區自治之民主性與多元性，確保區分所有權人會議不致淪為少數人主導操控之工具。例如某開發商仍保有眾多未銷售戶或出租戶，如不加限制，恐造成其獨攬絕大部分表決權而左右一切決策，不利於公平治理。該條款可有效抑制此類情形發生，尤其在新建大樓或預售屋階段，開發商尚未完全交屋時，此規定尤具實益。
此外，條例亦考量到多數區分所有權人因工作、居住地、身體狀況等原因可能無法親自出席會議，因此允許區分所有權人以書面方式委託代理人出席，代理人得為配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或合法承租人，受託人於代理行使表決權時，其代理表決權若占全部比例或人數之五分之一以上者，其超過部分同樣「不予計算」。此限制目的與上述相同，為避免個別受託人透過集中委託而取得過大決策影響力，進而扭曲整體區分所有權人真實意思，確保代理制度不致變形為集中表決權的管道。舉例而言，如一位住戶透過人際關係或其他利益交換，收受多數戶數的委託書，其表決權仍將受限於五分之一上限，避免代理權成為操控社區事務的手段。
而對於特殊情形，例如區分所有權人死亡尚未完成繼承登記者，代理人若欲代表其出席會議並行使表決權，實務上通常要求其持有全體法定繼承人之書面委託，始得行使該表決權，避免產生爭議或多重代理人競爭導致表決結果無效。而若僅持有建物專有部分登記而無土地權屬，或僅為土地所有權人而無建物區分所有權者，則因不符區分所有權人之定義，依法不得參與表決或出席區分所有權人會議。此處所強調之「專有部分」乃法律定義下之建物區分權利，並不包括單獨持有之土地權利，反映公寓大廈管理條例以建物區分所有制度為核心架構。
補充而言，實務上有部分社區會錯誤解釋表決權為「按人頭」計算，致使決議標準與程序產生爭議，法院判決亦多次重申，表決權為一戶一權原則，並受上述排除規定限制。此外，為使表決公平公正進行，會議召集人應於開會前先行整理表決權計算基礎，明確區分誰有權出席、誰可行使表決權、哪些權利須排除，並於會議紀錄中敘明，若事後產生表決爭議，將成為法院審理參考之依據。倘表決權計算錯誤，致使原決議未達應有法定比例，則該決議將被視為瑕疵決議，若於會後三個月內由當場提出異議之人依法提起撤銷之訴，法院得判其無效；若係由無表決權者為之或根本違反召集程序者，決議更屬無效。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第27條=)
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