區分所有權人會議召集人未盡法定義務召集會議要如何處理？
06 Jun, 2025
問題摘要：
區分所有權人會議乃社區治理之核心，召集人負有重大職責，其若未依法召集會議，除面臨行政罰外，亦可能被解除其管理職位，或由主管機關介入指派他人接替。社區其他權利人則應善用條例第59條所提供之檢舉與救濟管道，確保區分所有權人會議得依法順利召開，維持住戶間的自主管理與公共事務之正常運作。區分所有權人會議之召集人若未依法召集會議，首應由符合法定比例之區分所有權人行使召集請求權，如仍無法召集，則應由主管機關介入指派臨時召集人以維持會議之正常召開。此項程序兼顧社區自治與法定監督機能，亦提供實務上面對召集人失職時之明確處理機制，藉以維護社區管理秩序與住戶權益之實現。
律師回答：
關於這個問題，區分所有權人會議為社區公共事務決策之最高機關，其能否順利運作，端賴召集人依法履行召集會議之法定職責。
依據公寓大廈管理條例第25條規定，區分所有權人會議應由全體區分所有權人組成，且每年至少召開定期會議一次；如遇重大事故急須處理，或經五分之一以上區分所有權人及其持有比例提出召集請求時，亦應召開臨時會議。上述規定明確賦予會議召集人依法召集會議的法定義務。
如未召集可由住戶發動
區分所有權人會議應每年至少召開一次定期會議，並於發生重大事故或有五分之一以上區分所有權人及其所有權比例合計五分之一以上提出書面請求召開之情形下，應召開臨時會議。召集人為管理負責人、主任委員或管理委員者，負有依法召集會議之義務，如未依法召集會議，則違反法定義務，影響社區正常運作。
此時，應由符合條件之區分所有權人以書面方式，載明召集會議之目的與理由，請求召集會議，藉此敦促召集人履行職責。若召集人仍拒不履行，或根本無法由具有召集人資格之人互推產生召集人，依條例第25條第4項規定，各區分所有權人得向直轄市、縣（市）主管機關申請，請求指定臨時召集人。主管機關接獲申請後，得視情況指定一名具區分所有權人身分者為臨時召集人，並由其負責召集會議，確保社區治理不致停滯。如區分所有權人未主動申請指定，主管機關亦可依職權視社區實際需要，逕自指定臨時召集人，或依既有規約內容安排由區分所有權人輪流擔任召集人，其任期持續至可由會議互推產生具備資格之召集人為止。
若具區分所有權人資格的管理負責人、主任委員或管理委員身為召集人卻未依法履行召集義務，即構成違法行為，依條例第47條可處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得命其限期改善或履行義務。若屆期仍不改善，主管機關得連續處罰。
實務上若發生召集人怠於履行職責，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會有權依據條例第59條，向直轄市、縣（市）主管機關提出檢舉，並應附具事實及相關證據資料，請求主管機關依法介入。主管機關經查證屬實，將依第47條規定處罰並要求限期召集會議。若召集人因故喪失資格或不履行義務，依法應由其他區分所有權人互推一人為召集人，推選不成時得報請主管機關指定臨時召集人。
此制度設計目的在於確保區分所有權人會議得以正常召開，避免因召集人怠職導致社區重大事務無法推動。另依第28條規定，如登記區分所有權人已達半數以上及其比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召開會議成立管理組織，亦不得怠惰。若起造人或臨時召集人違反召集義務者，同樣適用第47條罰則及後續處分。此類法定義務之設計，即係針對社區管理實務中常見的召集人失職情形提供法律處理機制。
實際操作中，區分所有權人或利害關係人發現會議召集遲未辦理者，應先以書面催告召集人履行職責，倘仍怠於召集，即可循第59條機制檢舉，俾使主管機關依法處理。若主管機關指定臨時召集人後仍無法召開會議，可依規約規定由區分所有權人輪流擔任召集人，直至得互推出具備法定資格者為止。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第25條=公寓大廈管理條例第47條=公寓大廈管理條例第59條=)
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