區分所有權人會議之召集程序為何？
06 Jun, 2025
問題摘要：
召集人於實務運作中應詳實掌握每一程序細節，包括開會前通知時間、內容記載、議題公告、重召門檻與決議後程序等，始能確保會議結果具備法律效力，亦可有效凝聚社區共識，推動自治管理體系穩健發展。
律師回答：
關於這個問題，區分所有權人會議的召集程序係公寓大廈管理制度運作之核心環節，其合法性將直接影響所為決議之效力。
區分所有權人會議區分為定期會議與臨時會議兩種，其中定期會議應每年召開一次，臨時會議則須具備特定條件始得召開，包括第一，有發生重大事故並有即時處理必要者，經由管理負責人或管理委員會提出請求；第二，經區分所有權人中五分之一以上人數及其區分所有權比例合計亦達五分之一以上，並以書面明確載明召集目的與理由者。於上述任一情況成立時，即可合法召開臨時會議。
按公寓大廈管理條例第25條規定，區分所有權人會議區分為定期會議與臨時會議兩種。第廿五條規定：「定期會議每年召開一次。臨時會議具備有下述要件之一時，得隨時召開之：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」
至於召集區分所有權人會議之程序，條例第30條定有明文，指出召集人應於開會前十日，以書面方式通知所有區分所有權人，並應清楚載明會議內容。倘若因情況急迫須召開臨時會議者，則可改以公告方式為之，惟公告期間不得少於二日。此外，若會議中將處理管理委員之選任事項，該事項須於開會通知中明確載明並公告，禁止以臨時動議提出。此項規定係為保障區分所有權人之知情權及參與權，防止重要事項於無預警情況下倉促處理。
依第30條規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」惟管理委員之選任事項，應於開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。
倘若依規定完成召集程序後，實際召開之會議未能達成有效決議，或出席人數與其持有區分所有權比例合計未達第31條所定之定額者，依第32條規定，召集人得就同一議案重新召開會議。此類重召之會議，其開議門檻雖略為放寬，但仍須符合法定人數與比例之基本要求，即須有區分所有權人三人，並且其所有權比例合計至少達五分之一出席，且以出席人數過半數與其區分所有權比例占出席人數所有權合計過半數之同意，始得作成決議。為確保決議之正當性與透明性，該決議之會議紀錄依第34條第1項規定，須於會後十五日內送達所有區分所有權人並予以公告。尤須注意，依第32條第2項，於會議紀錄送達後，各區分所有權人得於七日內以書面提出反對意見，倘若反對意見之人數與所有權比例合計未達全體之半數，該決議即視為成立；反之，則該決議即告不成立。而主席對於已成立之決議，應於十日內以書面方式通知全體區分所有權人並公告之。此一重召決議經反對期屆滿而未被否決者，即具有與原始會議決議同等之法律效力。
從上述法律規定可知，區分所有權人會議無論召開之形式為定期抑或臨時，均須符合一定之程序與通知義務，召集人須依法完成書面通知或公告，且應嚴格區分例行議題與重大人事事項，不得以臨時動議程序處理原未通知之重要決議事項，否則將影響決議之效力。
再者，倘若會議出席人數不足無法形成有效決議，則須依照第32條所訂重召程序進行，該程序亦須有會議紀錄並送達各區分所有權人，以保證程序完整並保障少數權人之知情及異議權。公寓大廈管理條例對會議召集程序設下嚴謹要求，其立法精神在於促使社區事務之決策能於透明、民主與程序正義基礎上運作，避免少數人以程序瑕疵操控重大決議事項，確保社區居民整體利益之維護與實現。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第25條=公寓大廈管理條例第30條=公寓大廈管理條例第32條=)
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