外人可以當大樓主委嗎？
06 Jun, 2025
問題摘要：
是否可由非所有權人擔任主委，關鍵在於規約是否已明定限制。若規約已有明定需為所有權人者，即不得由非所有權人擔任主委。若無此限制，則住戶（包括所有權人配偶、承租人等）經會議合法選任者即可擔任主委。若當前規約限制過嚴，不符社區實際需要，則應由區分所有權人共同提出規約修正案，召開會議討論並通過修改，方能解決資格限制問題，為社區發掘與保留真正適任、熱心與專業之管理人才，促進社區良性發展與永續經營。
律師回答：
關於這個問題，公寓大廈管理條例的規定，雖然社區管理委員會的主任委員或管理委員的資格並不絕對要求必須是區分所有權人，但若社區規約已明確限定「須為區分所有權人」者，仍應從其規定，否則該任命即可能違反規約而無效。
首先，依據公寓大廈管理條例第3條的定義，「住戶」包括區分所有權人、承租人及其他經所有權人同意使用專有部分之人，而「管理委員會」係負責執行區分所有權人會議決議事項及日常管理維護事務的機構，得由住戶若干人組成。亦即在無其他限制情形下，即使不是所有權人，只要是實際居住者如承租人或所有權人之配偶，原則上皆有資格擔任管理委員，且該等人員亦可被推選為主任委員。但這項原則並非毫無例外。條例第29條明確補充，「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人」，意即非所有權人之住戶在未經區分所有權人會議同意或未獲規約授權時，其擔任主委或委員的資格將受到限制。
因此，若社區已有明文規定「僅限所有權人方可擔任主委、財委、監委」等重要職務者，該規定即具有法律效力，即便擬任人選係所有權人之配偶、長年實際管理社區事務、或深獲住戶信賴者，仍不得當選為主任委員，唯有先行修正該規約始可解套。
規約作為社區自治的根本規則，其效力及於所有區分所有權人及住戶，經區分所有權人會議有效決議成立後即具拘束力。依條例第23條與第31條規定，變更規約須經所有區分所有權人及其區分所有權比例合計三分之二以上出席會議並以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意同意通過。
因此，若社區管委會有意讓該非所有權人之配偶擔任主任委員，唯一合法途徑即為修正現行規約條文，刪除或修正關於主任委員需為所有權人之限定。修正規約雖程序繁瑣，須召開會議並取得高度共識，但此舉亦能確保程序正當性及未來選任合法性，避免產生人事爭議與法律訴訟風險。
在未修正規約之前，若逕行選任非所有權人為主任委員，將可能被認定為違反規約，且該選任決議因違法而無效，相關職務行為亦可能欠缺合法基礎，導致社區管理陷入紛爭與不穩定。除上述法律途徑外，也可採取折衷方式處理：管委會可將該名住戶推舉為「副主委」或「委員兼協調人」等不具正式主委地位之協助性職務，並由一名形式上為所有權人且願意配合之委員擔任主委，實際運作則交由該住戶主導，達成形式合規、實質有效的過渡性安排。然此方式雖具操作彈性，但仍難以長久為繼，宜儘早推動規約修正，徹底解決制度性限制。
實務上不少社區於草創初期制定規約時，因重視所有權人之控制權益，常以保守態度排除非所有權人參與管理職務，惟隨社會變遷與居住型態改變，許多配偶、子女或租戶實為長期居住者甚至管理實務主力，若機械拘泥所有權資格，反使熱心參與者被排拒於管理之外，損及社區整體利益。因此，除依現行法律審慎解釋與遵守外，亦應正視住戶多元構成的實情，考慮從制度面重新檢視規約內容，使社區管理人才能真正以實質適任為標準，而非形式所有權為限。
-房地-公寓大廈-管理組織-管委會資格
(相關法條=公寓大廈管理條例第22條=公寓大廈管理條例第29條=公寓大廈管理條例第31條=)
瀏覽次數：0
