數棟之大樓應如何組成之管委會？
06 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈管理條例第26條設計出數棟建築物混合社區得以依法分組管理之機制，對於提升社區治理效能、強化空間合理使用與費用分攤之公平性，均具有重要意義。未來如社區內多棟建物使用性質、建築結構與設備分離明確，且經過區分所有權人會議或規約同意，則可考慮依此規定成立個別之管理委員會，藉以達成管理清晰、責任明確、維護便捷與社區和諧等多重目標。
律師回答：
關於這個問題，當一個社區包含數棟大樓時，應如何依法組成管理委員會，往往成為住戶與開發商關切的重要議題。依據公寓大廈管理條例第3條第1款規定所稱「公寓大廈」，係指構造上、使用上或於建築執照設計圖樣中標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。因此，是否可就各棟大樓分別成立管委會，需視其間機器設備、空間或設施是否共用而定。
若各棟大樓間有共用空間如地下停車場、水塔、消防管線等，則無法各自獨立成立，而應依共同管理模式處理。反之，若建築與設備分離明確，則得成立獨立之管理組織。
針對此類社區如何依法組織管理，條例第26條進一步做出詳細規定，尤其對於「非封閉式集居社區」之情形，提供法律依循之架構。
所謂非封閉式之公寓大廈集居社區，係指地面層為各自獨立之數幢建築物，而其區域內結合住宅與商業用途，例如含有住家、辦公與商場等混合使用類型。在此種情形下，若辦公與商場部分之出入口皆獨立，則依第26條規定，得由該幢或數幢建築物中辦公與商場部分之區分所有權人，經過半數以上書面同意並經全體區分所有權人會議決議，或於規約中明文約定，始得單獨為該等使用部分成立一專屬的管理委員會。如此安排，係為兼顧住宅住戶與商業空間管理之差異性，使得管理制度能更貼近實際使用情形，有利管理與維護之效能。
依據條例第26條第1項後段規定，辦公與商場部分要另行設立管理委員會，需就下列五項事項取得明確共識並於規約載明：一、共用部分與約定共用部分範圍之劃分，即明確指出哪些空間屬於住宅所有權人共用，哪些空間專供商場或辦公部分使用；二、共用部分與約定共用部分之修繕、管理、維護範圍，以及各部分如何分攤相關管理維護費用；三、公共基金之分配方式，例如原由整體社區所有權人共同提列之基金，將如何分帳管理與使用；四、關於會計憑證、帳簿、財報、印鑑及相關文件之保管與移交機制，以利未來管理組織獨立運作之順利銜接；五、區分全體區分所有權人會議與各該辦公或商場部分之會議職權與事務範圍，確保組織層級與管理事項之分工明確。
完成上述程序後，該管理委員會得依法向直轄市或縣（市）主管機關辦理報備，取得合法資格後正式運作。而該管理委員會及其所召開之區分所有權人會議，依本條第2項準用公寓大廈管理條例中第20條（會議召開）、第27條（會議程序與表決）、第29條（委員任期與連任限制）、第30條至第39條（管理委員會運作與主任委員職權）、第48條（主管機關職權）、第49條第1項第7款（違規罰則）與第54條（報備與監督）等相關規定，以確保管理組織之合法性、正當性與效能。
實務上，在多棟建築物合併開發之社區，經常發生住戶對共用設施或管理費分擔標準之爭議，若無法妥善劃分管理範圍與使用責任，常造成管理效率低落與糾紛不斷。此時依第26條組成專屬管理委員會，不僅能提升管理效率，更能針對商場、辦公等使用型態特殊性作出符合實際需求之管理制度，亦有助於住宅住戶與商用空間間保持適當距離與秩序，減少使用衝突。
-房地-公寓大廈-管理組織-管委會
(相關法條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第26條)
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