承租人可否擔任管理委員或主任委員?
06 Jun, 2025
問題摘要：
依據公寓大廈管理條例第3條與第29條第5項的規定，承租人原則上並不當然排除在管理委員或主任委員之外，只要有經過區分所有權人會議決議或社區規約明定，即可合法取得擔任資格。是否允許，仍須回歸社區自主決策與共識形成。住戶如有意參與，應透過合法程序爭取支持，而非單方面主張；管委會若有疑義，也應查明規約與會議記錄，依法處理。
律師回答：
關於這個問題，承租人原則上是可以擔任公寓大廈的管理委員或主任委員，但需符合特定的條件與程序。首先，公寓大廈管理條例條例第3條用詞定義的第10款所述，「住戶」係指公寓大廈之區分所有權人、承租人，或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者。
亦即，承租人屬於法律上所承認的「住戶」範疇，其在一定情況下，並非完全被排除在社區公共事務參與之外。進一步，該條例第29條第5項明定：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」
由此條文可知，雖然管理委員會是以住戶為基礎所組成的社區自治組織，但在成員的選任上，並未將承租人完全排除，而是設定一個「但書」條件。也就是說，只要社區的區分所有權人會議有明確決議，或規約中有相應授權規定，即可賦予承租人擔任管理委員或主任委員的資格。
此一設計，兼顧社區自治與住戶多元參與的平衡，特別是在實務中，有些區分所有權人可能並未實際居住於該社區，而是將房屋出租，承租人則為日常實際居住及使用者。若承租人願意積極參與社區事務且經過合法程序授權，自然應給予其參與社區治理的權利。反之，若社區未有相關規約或決議授權，則仍應以區分所有權人為優先的管理委員資格來源，避免承租人參與產生法律上代表性的疑義。
需要注意的是，儘管承租人可擔任管理委員或主任委員，但其實質參與應仍受限於其居住期間與權益關聯。
例如，承租契約終止後，該承租人即喪失住戶資格，自應一併喪失管理委員之身份。因此在實務運作上，若社區允許承租人參與管理委員會，通常也會在規約或決議中一併明定承租人於租期屆滿或搬離時即自動喪失相關職務，以維持組織運作的穩定與連續性。此外，若允許承租人擔任主任委員，其對於區分所有權人之公共資產、基金運用、財務報告與重大修繕等事項之處理，亦應有相應監督或共同決策機制，避免實際權利義務與法律責任產生不對等情形。
從公共治理與社區實務層面而言，承租人是否適合參與管理委員會，亦需視社區實際狀況而定。若社區承租戶比例較高，允許其參與反能促進社區整體生活品質與管理效率。但若社區多為自住所有權人，則也可能對承租人介入公共事務有不同意見。故本條所設之「需會議決議或規約明文」機制，即是為解決此類潛在衝突所設，確保該決定具備多數共識基礎，而非由個人主張所決。
因此，若社區目前尚無相關規約或會議決議，則可透過召開區分所有權人會議，依公寓大廈管理條例第25條的規定提出提案，討論是否授權承租人得被選任為管理委員或主任委員。提案若經出席人數與應有部分比例達法定門檻後通過，則將具有法律效力，可作為承租人日後參與社區治理的依據。另一方面，若區分所有權人多數對此有保留，亦可明文限制承租人擔任公職，避免爭議。
-房地-公寓大廈-管理組織-管委會
(相關法條=公寓大廈管理條例條例第3條=公寓大廈管理條例條例第25條=公寓大廈管理條例條例第29條)
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