舊社區大樓大廈，如未訂立規約，有甚麼可以依循的標準嗎？
06 Jun, 2025
問題摘要：
對於舊社區尚未訂立規約的情形，第一步應由住戶間互推召集人，召開第一次區分所有權人會議，成立管理組織並完成報備。在此之前，得以內政部營建署公布之「第六十條規約範本」作為社區臨時性的管理依據，處理如管理費收取、公共區域維護、使用規範等社區重要事務。主管機關則得針對長期未成立管理組織之社區，進行輔導推動以促進社區法治化與制度化發展，避免無規範運作所導致的管理紛爭與住戶權益受損情形發生。因此，社區住戶若發現自身社區仍無正式規約，應儘速依據上述規定展開行動，建立健全社區治理架構，確保共同生活的品質與秩序。
律師回答：
關於這個問題，針對舊社區大樓或大廈尚未訂立規約的情況，法律上確實有提供可依循的替代性標準作為管理依據，主要依據即為公寓大廈管理條例第55條第2項之規定：「公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。」
當社區尚未完成規約訂定程序，且區分所有權人會議尚未正式通過社區專屬的規約內容時，即可視內政部所公布的「第六十條規約範本」為臨時性的適用規範，作為社區管理與公共事項處理的法律依據。
但此一適用前提有其明確限制，僅限於已互推召集人但尚未召開區分所有權人會議，或者雖已召開但尚未就管理委員會的組成做出決議的階段，才可以視該範本為準據規約。換言之，一旦社區已完成召開區分所有權人會議，並對管理組織有所決議，便不再適用該範本，而應儘速依照法定程序制定屬於社區自身的正式規約。
該條例第25條第4項之規定，凡於本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其所有區分所有權人均應遵從法定義務，互推一人為召集人，召開第一次區分所有權人會議，以成立管理委員會或推選管理負責人，並依法向所在地的直轄市或縣（市）主管機關完成報備程序。這個報備不僅是形式上的程序義務，更是確保該社區日後得以依法管理、執行共有部分維護、召開住戶大會與處理紛爭的重要前置作業。一旦報備完成，該社區即應依正式訂定之規約執行各項社區治理事項。
至於尚未成立管理組織並完成報備的公寓大廈，依據公寓大廈管理條例第55條第3項規定，地方政府主管機關如直轄市、縣（市）政府，得依照其行政規劃，分期、分區或按建築物的樓高、使用型態等標準進行分類，進而擬定專門計畫，輔導該社區召開區分所有權人會議，協助成立管理委員會或推選管理負責人，並完成報備程序。此種輔導措施具強制性與政策性意涵，目的即在促使所有社區逐步納入合法、制度化的管理軌道，避免因無組織、無制度導致住戶權益難以保障、社區事務無所遵循的亂象。
此外，值得注意的是，儘管尚未正式成立管理組織的社區得以第六十條範本作為暫時適用的規範，但此規範於部分條件上仍有限制。例如，公寓大廈管理條例第7條中明定若干不得約定為專用部分的項目，於此類臨時性使用範本期間，原則上不得違反。但第五十五條第二項後段亦特別規定：「但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制」，也就是說，在尚未訂立正式規約前，若以範本為依據運作，於某些涉及共用部分的專用安排上，得視社區實際情形彈性運作，不完全受限於第七條之限制。這項彈性安排有助於社區在未完成制度建構之前，仍得以實務上需求進行合乎情理的管理操作。
-房地-公寓大廈-規章-
(相關法條=公寓大廈管理條例第7條=公寓大廈管理條例第25條=公寓大廈管理條例第55條==公寓大廈管理條例第60條)
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