管理委員會於房客在租賃契約結束後拒絕搬遷，可否要求房東（屋主）給付管理費？
06 Jun, 2025
問題摘要：
無論房客是否占有、是否與房東有繳費約定，管理委員會依法仍得向登記為區分所有權人的「房東」請求繳納管理費。房東雖與房客有租約，仍不得以「承租人負責」為由對抗社區的請求，應先繳清後循私契求償。為避免此類問題，建議房東在租賃契約中除明載由房客負擔管理費外，亦可約定每月需出示繳費證明，並預留管理費保證金，於租賃期滿時沖抵；同時應定期向管委會查詢管理費繳納情況，確保自身不受波及。管委會則應依法明確通知並催告區分所有權人，避免因未依法程序主張而喪失請求權，亦可建立住戶積欠管理費警示制度，保障社區公共利益與資源公平分擔之原則。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈租賃實務中，常見承租人在租期屆滿後拒絕搬遷，甚至長期積欠管理費的情形，此時社區管理委員會是否得向出租人，也就是屋主（區分所有權人）請求繳納相關管理費，涉及公寓大廈管理條例與民法上債權債務主體的認定問題。
公寓大廈管理條例第10條規定，共用部分與約定共用部分的管理、修繕、維護，費用原則上應由公共基金支應，而公共基金來源則來自區分所有權人按其應有部分比例繳納之管理費，亦即「管理費的繳納義務人」原則上是「區分所有權人」，亦即登記為房屋所有權人者。雖然實際使用人可能是承租人（房客），但從法律責任角度觀之，管理委員會對於管理費的請求對象，原則上只能向登記為所有權人者主張，即向房東請求。即便租賃契約中明確載明由房客負擔管理費，該約定僅為房東與房客之間的私法契約安排，對管理委員會並無拘束力。
此一點亦為實務上曾有依公寓大廈住戶規約既約定「住戶」於遷出時須繳清積欠之費用，則於區分所有權人與實際居住於該區分所有建物者非同一人時，係以實際居住人為住戶，並負擔管理費用（台北地方法院八十九年簡上字第三五九號民事判決參照）。
由此可見，即使租約與規約皆載明應由房客負擔，只要未實際繳清，管委會仍得依法逕向房東請求。當承租人拒不遷離，已喪失合法占有權，實際形成類似無權占有狀態，此時管理委員會對該門牌產生的管理費仍不會中斷。
依公寓大廈管理條例第21條與第22條之規定，若住戶積欠管理費逾二期或達相當金額，管委會催告無效者，可起訴請求法院判決給付，並得在債權執行後，倘再度積欠達屋價百分之一，則得依決議請求法院命其遷離。若該住戶為房客，法院可裁定強制搬遷；若住戶為區分所有權人（即屋主），則法院可命其出讓所有權，並於拒不履行時聲請法院拍賣該不動產。
因此，即使是房客長期拒不遷離，該管理費於法律上仍屬屋主之責，由屋主先行繳納後，再依租約規定向承租人求償。至於部分社區慣常操作方式，要求「房客未搬遷或未繳清管理費，不予核發出入磁卡、水電卡、停車卡」等措施，是否合法？
實務認為，若規約已有明文規定，且該措施目的為保障社區秩序、催促繳費，在不妨害基本生活與財產權使用之前提下，屬於比例原則下的管理措施，通常被認為尚屬合理。但若該措施導致承租人完全無法進出或使用該不動產，恐涉侵權或違法限制財產權，仍應審酌個案情形而定。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費-房地租賃
瀏覽次數：2
