住戶拒不繳交管理費，管委會如何請求？可以請求律師費嗎？
05 Jun, 2025
問題摘要：
住戶積欠管理費時，管理委員會可循民事訴訟或督促程序依法請求清償金額及遲延利息，必要時並可進一步請求強制遷離或拍賣區分所有權。至於能否請求律師費，則須視社區規約是否有明確約定，若無約定則難以主張。為提升法律執行效益，建議社區應適時檢討規約內容，納入處理違約行為及附加費用之機制，並建立完整催收程序與文件保存制度，俾使管理費徵收制度運作穩健，避免爭議並維護全體住戶之公平權益與社區治理之法制基礎。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈管理運作中，管理費是維繫社區正常運行不可或缺的經費來源，包括清潔費用、保全人力、電梯維護、水電支出及公共設施的修繕保養等均須仰賴住戶依比例分攤支付。依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款規定，區分所有權人應依區分所有權人會議決議繳納公共基金，也就是俗稱的「管理費」，而此項義務通常會明載於社區規約之中，具有全體住戶皆受拘束之效力。
因此，只要規約中已明定管理費繳納義務與計算方式，住戶即不得以未使用設施或不滿管理品質等理由拒絕繳費，否則即屬違約。當住戶未依約繳納管理費時，管理委員會可依序採取法律手段主張權利。
實務上，管委會應在住戶積欠2期以上先以存證信函進行書面催告，通知住戶限期繳納所積欠之管理費及遲延利息，催告內容須具體列明金額、期間及依據。
若住戶仍不履行，則可依民事訴訟法規定聲請法院核發支付命令，若住戶在法定期間內未提出異議，支付命令即生執行力，管委會可逕行申請強制執行，扣押債務人之銀行帳戶、不動產或薪資等財產。若支付命令被異議失效，則應進入通常訴訟程序，提起確認給付之訴，請求法院判決命住戶繳納管理費。
依據公寓大廈管理條例第21條，區分所有權人或住戶積欠公共基金已逾兩期或達一定金額者，經催告後仍不繳納者，管委會得提起訴訟，請求法院命其清償金額及遲延利息。
若法院判決確定後執行仍無果，且住戶再次積欠金額達區分所有權總價1%以上，依第22條規定，管委會得召開區分所有權人會議，作成決議後提起強制遷離之訴，並可請求法院命其出讓區分所有權，如未依判決辦理，最終得聲請法院拍賣其不動產。
另依公寓大廈管理條例第23條第1項及第2項規定，關於違反義務之處理方式若未載明於規約者，不生效力，是以若社區希望能就住戶違約行為請求額外費用（如律師費、催收費用等），則必須於規約中明確記載此項處理機制，始具法律效力。
亦即，若規約明文規定住戶積欠管理費時，須負擔因此所產生的律師費、訴訟費或催收費用，且載明如何計算及如何通知等內容，則住戶於違約時即應依該約定負擔。
但若規約未有明文，法院於實務上通常不會支持由債務人負擔債權人聘請律師所生之律師費，除非屬訴訟費用中必要之訴訟標的項下部分費用或屬損害賠償具體計算項目。
因此，若管委會欲主張律師費為可請求項目，建議應於規約中增訂相關條款，並經區分所有權人會議通過，方具法律拘束力。
在執行面上，管委會亦應確保管理費催收與計算過程的合法性與透明度，包括：
一、定期提供會計報表及收支明細，二、保持規約與區權會決議之公開透明，三、依法保存會議紀錄與催告文件。住戶如不服收費標準，可依法查閱規約、財務報告與催繳明細（依第35條），若有爭議，可依比例原則提請撤銷不當決議，惟不得僅以不滿即拒絕繳費。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=公寓大廈管理條例第21條=公寓大廈管理條例第22條=公寓大廈管理條例第23條=公寓大廈管理條例第35條)
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