房屋出租應由房東或房客繳納管理費?住戶拒繳或欠繳管理費，如何處理?
05 Jun, 2025
問題摘要：
管理費雖屬民事債務，但其法律拘束力強，繳納義務明確，任一住戶無論身份為所有權人或承租人，均應依法履行，方能確保社區管理機制正常運作。房東與房客應於租賃契約中明確約定繳費義務，避免爭議；管委會則應依法行使職權，對於不配合的住戶依程序進行催告、處罰或訴訟。
律師回答：
關於這個問題，依據公寓大廈管理條例第3條第8款規定，所謂「住戶」包括區分所有權人、承租人，或其他經區分所有權人同意而使用專有部分之人，亦包括已取得停車空間建築物所有權者。因此，不論是擁有房屋的房東，還是實際居住並使用房屋的房客，均可視為法律上的「住戶」。
因此在法律上，承租人如經區分所有權人同意使用房屋，即對該社區之管理費負有繳納義務。通常，社區管理費繳納標準係依據區分所有權人會議決議、社區規約或管理規則訂定，實際執行上，如未在租賃契約中另有明文規定由房東負擔，則由實際使用人即承租人負擔並不違法。但若租賃契約明確約定管理費由房東繳納，則基於契約拘束力，承租人仍可請求房東履行該付款義務。也因此，雙方在簽訂租賃契約時，應明確載明管理費之負擔主體，以避免後續爭議。
另一方面，針對住戶（無論為房東或房客）拒繳或積欠管理費的情形，公寓大廈管理條例第21條設有明確處理機制。若住戶積欠應繳納之公共基金、管理費或其他應分擔的費用，達兩期以上或金額已相當，經管理負責人或管理委員會催告仍未繳納者，即得依法提起訴訟，向法院聲請命其給付積欠金額及遲延利息。這表示，管委會具備法律上請求權，可對欠費住戶採取強制手段。
實務上，為避免糾紛擴大，管理委員會通常會先行發函催告，或以存證信函方式提醒住戶限期繳納，如仍無效，始進入司法程序。一旦法院判決確定後，即可聲請強制執行，對該住戶之財產或不動產設定查封、扣押，甚至拍賣，以求實現債權。值得注意的是，若該欠費住戶為承租人，且房東與其並無約定由房東代繳，則管委會仍得依「住戶」之定義，向該承租人請求繳納，而不必然向房東主張。然若承租人長期欠繳而搬離，管理費遺留未繳，最終仍可能回歸由區分所有權人（房東）承擔清償責任。
因此，對於出租住宅而言，雙方應於契約中詳列管理費負擔及支付方式，並定明若承租人未繳納將產生之法律後果，以強化責任認定。管委會方面，亦應定期催繳，並依法備妥住戶名冊、欠費明細及催告紀錄，作為日後訴訟或強制執行之證據。最後，若欠費問題持續未解，且影響社區整體財務與管理，亦可依公寓大廈管理條例第22條規定，經區分所有權人會議決議，對屢欠費之住戶訴請法院強制遷離，或命其出讓所有權，以達維護社區秩序與財務健全之目的。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=公寓大廈管理條例條例第3條=公寓大廈管理條例條例第21條=公寓大廈管理條例條例第22條)
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