租賃法律新知-惡房東與租霸房客注意了！房屋租賃契約2.0將上路

新聞摘要：

為建立健全租屋市場秩序，行政院消費者保護處今表示，已審議通過內政部所研擬之「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項(修正草案)」，內政部公告施行後，即可上路。

 

消保處表示，配合「租賃住宅市場發展及管理條例」規定，契約名稱修正為「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」。租賃住宅不以有門牌號碼者為限，得以「房屋稅籍編號」或「位置略圖」確認租賃標的。

 

消保處表示，為避免日租型租賃所衍生的管理弊端，明訂租賃期間至少30日。為保障承租人權益，明訂出租人於租賃期間不得「調漲」租金。

 

有鑑於電費常衍生糾紛，電費區分「夏月」及「非夏月」分別計價，且均不得超過「台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額」，以避免出租人從中賺取不當價差。

 

為了避免租霸房客惡意破壞房屋所造成的租屋糾紛，契約明定室內裝修應經出租人同意，裝修增設部分若有損壞，由「承租人」負責修繕。此外，將「租賃住宅毀損滅失之損害賠償」及「處理遺留物之費用」，與「欠繳之租金」納入押金擔保範圍。並明訂租賃關係終了時「租賃住宅返還」及「遺留物處理」規定，以迅速終結租賃法律關係。

 

消保處提醒承租人，若遇有租賃契約內容與「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定未合部分，可請求出租人修改或拒絕簽約，以保障自身權益。消保處亦呼籲出租人，所提供之租賃契約內容應符合「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，倘租約內容與前開規定未合，經令限期改正而屆期不改正者，主管機關可依消費者保護法第56條之1規定處罰（2020-06-17 10:58 聯合報 / 記者陳宛茜/台北即時報導）。

 

評析：

房地租賃契約相較於房東，房客都比較優弱，過往定型化契約管制偏重於企業經營者與消費者，但對於大多數房地租賃契約，都是發現於自然人房客與房東間，房東很少以企業組織型態組成，這時仍有保障房客之必要，租賃住宅市場發展及管理條例管理條例（以下稱「管理條例」」第5條規定授權訂立住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項就是很重要的一步，適用範圍由消費者保護法第17條第1項規定所訂立，而擴及至非具消費關係者之租賃關係。

 

管理條例授權主管機關訂定租賃住宅應約定及不得約定事項，租賃契約條款，違反應約定及不得約定事項者，無效；應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同。

 

排除租金限制之適用：依據土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；超過時，主管機關得依上述標準強制減定之。考量公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且避免影響出租人提供租賃住宅之意願，並尊重市場機制，管理條例明文排除上述租金限制之適用（管理條例第6條）。

 

管理條例明訂押租金之金額，不得逾二個月之租金總額（管理條例第7條）。該規定與土地法第99條規定押租金上限金額相同。

 

依民法第429條規定，除契約另有訂定或另有習慣外，租賃物之修繕，應由出租人負擔。管理條例進一步要求出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。

 

因臺灣習慣多允許房屋承租人將房屋轉租，故民法第443條第1項後段規定，除當事人有反對之約定外，承租人得將房屋之一部轉租於他人。管理條例則構成上述規定之例外，要求租賃住宅之轉租人，應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。

 

承租人及出租人得終止租賃契約之事由、方式與通知期限（管理條例第10條及第11條）：管理條例為民法之特別法，管理條例有關承租人期前終止權之規定，大致與民法規定雷同，但管理條例特別規定，倘承租人「因疾病、意外產生有長期療養之需要」，將得期前終止租賃契約。

 

相較於土地法第100條就「城市地方」未定期限之房屋租賃契約，無論該等房屋係供居住用或營業用，均僅在符合特定要件下，始得期前終止租賃契約，出租人期前得終止租賃契約之事由，較民法規定為窄。管理條例就住宅租賃而言屬特別法，故有關於住宅租賃事項，其適用將優先於土地法及民法之相關規定，使出租人在下述情形之一得提前終止租賃契約，惟出租人應在法定期限前檢附相關事證，並以書面通知承租人：承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償；承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳； 承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人；出租人為重新建築而必要收回；或其他依法律規定得提前終止租賃契約。

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