公寓大廈管理新知-住戶加裝鐵窗，管理會到底可不可以罰？
新聞摘要：
台中市這棟大樓何姓住戶，在自己住處外加裝鐵窗，被管委會要求回復原狀，他在法院中提出證據，顯示大樓也有別戶裝鐵窗。愈來愈多管委會為維護社區整體景觀，禁止住戶裝鐵窗，但管委會可以「管」住戶，不能「罰」住戶，否則要吃官司。
台中最近就有案例。何姓男子在住處裝鐵窗，管委會認為影響大樓外觀，取消他門禁感應卡，讓他無法進出家門，何告上法院，法官認為管委會此舉違憲，判決應賠何五萬多元。
法官說，管委會可以要求住戶遵守社區規約，但不能自行設懲罰規定，將住戶大門感應磁卡消磁，讓住戶無法進出，影響住戶房屋使用權，違反憲法保障人民財產權。
何姓男子提告指出，他前年二月，搬進華美西街一棟大樓，曾問鄰居可不可以加裝鐵窗，鄰居告訴他管委會沒有限制，他看到其他住戶也有加裝鐵窗，因此在前年四月，繳二萬元裝潢保證金給管委會，準備裝鐵窗。
隔月工人來家裡施工時，管委會阻止，表示住戶規約即將修訂，改為「外牆不得安裝鐵鋁窗」；何表示，他認為當時新規約還未出爐，舊規約無這項限制，仍裝上鐵窗。
去年一月，管委會修改規約後，指何違反規約，要求何回復原狀，何未理會，管委會遂取消他的大門感應磁卡，讓他無法進出。何告上法院，法院判決管委會應恢復磁卡功能，管委會拒絕。
何姓男子再度提告，指他原本想把房子出租，大門感應磁卡卻被消磁，房子租不出去，損失五萬多元租金，要求管委會賠償。
管委會表示，何加裝鐵窗前，就已告知社區規約將修改禁裝鐵窗，但何不理會；新規約實施後，何仍不拆鐵窗，取消感應磁卡是依住戶大會決議辦理。
法官指出，管委會所為侵害住戶所有權屬違憲，因此判賠。市政府都市發展局使用管理科長黃永良也表示，住戶若違反社區規約，管委會只能制止、約束、移送市府，由市府裁罰，管委會非行政裁罰單位，不能處罰（【聯合報╱記者游振昇╱台中報導】2012.08.2002:41am）。
評析：
依公寓大廈管理條例第8條規定，「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議的限制。」
為維護公共逃生避難安全，公寓大廈住戶倘因私設鐵窗或鋁窗，未留設供消防人員救災之有效開口者，除可通報主管建築機關逕依各地相關違章建築處理規則處理外，管理委員會亦可依前拫規定予以制止，經制止而不從者，由管理委員會報請主管機關依同條例第49條第1項規定處罰，該住戶並應於1個月內恢復原狀。屆期未回復原狀者，連續處罰，若是住戶違反規約，管委會之權限只能制止、約束、移送政府機關，讓市政府機關進行裁罰，管委會本身並非行政裁罰單位，當然不能逕自對住戶處罰或處以其他負擔。
臺灣臺中地方法院100年度訴字第2982號民事判決（法官王永春）
按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。復按，公寓大廈管理條例第3條第9款所定，公寓大廈之管理委員會得於其執掌事務之範圍內為法律行為，並委任僱傭人員（該條例第3條第11款、最高法院87年臺上字第2549號、91年臺上字第2352號判決要旨參照）。而如前所述，公寓大廈之管理委員會乃全體區分所有權人之執行機關，依同條例第38條規定，其具有當事能力，其為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人，是其為全體區分所有權人執行事務之效力自歸屬於全體區分所有權人，即其為訴訟上之原告或被告，法院對其所為之確定判決，應認其所受之權利義務因而歸屬於其構成員即全體區分所有權人，其依構成員執行職務而有侵權行為應負賠償責任時，自有民法第188條第1項僱用人連帶賠償責任之適用。又本條項所謂之受僱人，並非僅限於僱傭契約所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用為之服勞務而受其監督者均屬之（最高法院57年臺上字第1663號判例參照），故公寓大廈管理委員會所屬管理委員，於執行全體區分所有權人所委任之事務上，性質上即為該委員會即全體區分所有權人之受僱人，如因此侵害他人之權利，而應負損害賠償責任，該委員會即全體區分所有權人自應依上開規定連帶負賠償責任（台灣高等法院94年上字第299號判決，最高法院94年臺上字第1831號裁定參照）。本院基於上開理由，因而認為被告管委會抗辯其無實體法上侵權行為能力，原告不得依侵權行為之法律關係對其請求損害賠償，本件有當事人不適格之情形等語，自乏所據而不可採。…被告管委會及99年度之管理委員…前因認原告加裝鐵窗違反該社區住戶規約，而在99年5月20日將先前發給原告社區一樓大門之通行感應磁卡消磁，嗣被告管委會及100年度之管理委員即被告梁貫宙、黃美華、林如君、黃柏豪、洪毓蓮等人…法院履勘現場查知：…各區分所有權人必須持感應磁扣通過一樓之管制門後，才能經由該社區之樓梯或電梯以通往各區分所有房屋…。準此以觀，被告管委會及99年度之管理委員即被告黃美華、林如君、黃綿德等人，在99年5月20日將先前發給原告社區一樓大門之通行感應磁卡消磁後，原告將無從進入社區內以使用該社區樓梯或電梯而通往其所有之上開房屋，顯然嚴重影響原告對於其所有門牌號碼為…房屋之使用、收益，已妨害原告居於該房屋所有權人之地位。且憲法第15條規定，人民之財產權應予保障。憲法所保障之財產權，在現行法秩序之下，凡被視為具有財產價值之權利及物體，而得為私人所使用支配者均屬之。保障財產權之目的在於確保其經濟上之基礎及個人自我私領域之存在，使基本權主體依財產權之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，而免於遭受公權力之侵害，俾能實現個人之自由、發展人格及維護尊嚴。因此，立法者對於財產權內容之形成，或有相當寬廣之空間，但仍必須符合憲法一般原則，易言之，如欲限制人民之財產權，必須有令人信服更值得保護之目的，諸如憲法第23條所規定之為防止防害他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要等四種情況，亦須符合憲法之一般原則，例如比例原則等，亦即該項限制是否有助於目的之達成，有無其他相同有效達成目的而侵害較小之手段可資運用，以及其間是否符合比例關係等面向。又此項憲法對於人民財產權之保障，性質上雖屬於公權，而多數見解認為無法直接適用於私法領域中，然憲法保障人民基本權利所建構之價值秩序，亦與民法第72條所規定之公共秩序、善良風俗相當，私法領域中如有違反憲法保障財產權之意旨者，依民法第72條規定應屬無效。基此，被告雖辯稱原告安裝鐵窗違反區分所有權人規約授權管理委員會制定之施工辦法第2條規定，而依92年區分所有權人會議決議而取消原告之大門感應磁扣等情，如果為真，因該社區決議禁止之前，舊有住戶已安裝之鐵窗迄仍未拆除，此有原告提出之上開大樓外觀照片在卷可稽，且被告管委會禁止住戶新安裝鐵窗所欲保護之大樓整體外觀利益，與原告之房地所有權比較而言，顯然較為輕微；況且，原告如真有違反規約逕行安裝鐵窗之行為，被告管委會自得依公寓大廈管理條例第8條「住戶違反前項規定（違反規定安裝鐵窗），管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」規定辦理，或依公寓大廈管理條例第6條第3項之規定，訴請法院拆除該違法安裝之鐵窗，公寓大廈管理條例對此等情形，已設有救濟、保護大樓外觀利益之相關規定可資運用，被告管委會不依上開可相同有效達成維護社區大樓外觀利益目的、而對原告侵害較小之規定辦理，反而選擇取消原告大門感應磁扣之手段，嚴重侵害原告居於房地所有權人之地位，依上開說明，顯與憲法保障人民財產權所建構之價值秩序有違，故在此範圍內，被告管委會所屬區分所有權人會議縱有決議授權管理委員會取消原告大門感應磁扣之決定，亦已違反公序良俗，依民法第72條之規定，要屬無效。故被告管委會及99年度之管理委員即被告黃美華、林如君、黃綿德等人，在99年5月20日將先前發給原告社區一樓大門之通行感應磁卡消磁，以及被告管委會及100年度之管理委員…，繼於100年4月12日接獲原告要求給付有效感應磁扣之存證信函後，仍決議不予恢復等行為，均已侵害原告之房地所有權。
承上所述，原告縱有違反上開社區規約、施工管理辦法、切結書等情形，僅屬兩造間私法上契約關係或損害賠償有無理由之問題，尚不得據為取消原告之感應磁扣之理由。且就維護被告管委會所屬社區大樓之外觀利益，公寓大廈管理條例第8條以及第6條第3項已設有救濟、保護之相關規定可資運用，被告管委會及99年度之管理委員即被告黃美華、林如君及黃綿德等人，認為原告加裝鐵窗違反該社區住戶規約時，不思依上開同樣可以有效達成維護社區大樓外觀利益目的、而對原告侵害較小之規定辦理，反而選擇逕行取消原告大門感應磁扣之手段，使原告無從進入該公寓大廈社區內而對自己所有房地使用、收益，已嚴重侵害原告之所有權。而被告管委會及100年度之管理委員…在接獲原告100年4月12日存證信函請求回復感應磁扣後，仍於100年4、5月間決議不予恢復感應磁扣，同樣侵害原告之所有權。均應依民法第184條第1項前段、第185條、第188第1項前段規定，對原告負連帶損害賠償責任。
原告主張被告上開侵害原告所有權之結果，致使原告受有無法就其所有位於被告管委會所屬公寓大廈社區內之臺中市○區○○○街0段40號10樓之5房屋…使用、收益，因而受有相當於租金之損害，核屬可採。依土地法第97條第1項所定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。」且所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦定有明文。次按土地法第148條規定：土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。平均地權條例施行細則第21條則規定：公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。又上開規定以年息百分之10為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年臺上字第855號、68年臺上字第3071號判例意旨參照）。本件原告所有房屋坐落城市地方，又該管市、縣地政機關就本件房屋並無估定之價額，其中8606建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○○街0段40號10樓之5房屋之價額，參照原告經由法院拍賣取得所有權之最低拍賣低價824,000元計算（、而另一8632建號建物（地下停車空間）之價額亦應參照該拍賣最低價額88,000元計算，因此，原告所有上開房屋之價額合計為912,000元；另外原告所有上開房屋之坐落基地，其申報地價為每平方公尺7,284元，土地總面積1,235平方公尺、原告所有權應有部分1萬分之69，因此，該土地之法定地價為62,071元…。此外，上開房屋位於臺中市○區○○○街上，附近多為住家、商店，尚繁榮；而該房屋內部設有雙房間、一客廳、一衛浴，並無廚房，室內面積約18坪等情…因而認為本件原告所受相當於租金之損害額，應以土地及其建築物申報總價額8%計算為適當，據此計算原告損害金額應為每月6,494元…】計算為適當。
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