租賃法律新知-租屋再轉租結果出命案成凶宅 二房東得賠屋主100萬

17 Feb, 2019

新聞摘要:

高市李姓男子承租房屋未經黃姓房東同意,將房屋轉租給蔡姓男子,蔡竟在屋內燒炭自殺,房屋成凶宅,黃姓房東向房客李姓男子提出民事損害賠償認為,李違反租約不得轉租、出借約定,讓房屋成凶宅,害房價貶損100萬元,高雄地院審理認為,承租人負損害賠償責任,判房客賠房東100萬元,全案仍可上訴。

黃姓房東自訴主張,房客李姓男子跟他承租房子,兩人簽訂租約1年,每月5000元房租,租約並明定出租人不同意將房間的全部或一部轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。房客李姓男子沒有經他同意,擅自將房間轉租給蔡姓男子使用,蔡姓男子在去年3月在房間內燒炭自殺,直到他向李姓房客拿鑰匙開門,才發現蔡燒炭身亡,才獲悉房子被轉租。

黃姓房東自訴主張,李姓房客沒有盡到善良管理人維護房間義務,且違反租約不得轉讓、出借約定,讓房屋變成凶宅,房子是在2016年9月以220萬元購買,之後又花35萬元裝潢,卻因為房屋成了凶宅價值貶損達100萬元,提告請求損害賠償;高雄地院審理後,李姓房客經合法通知未出庭,也沒有提出聲明或陳述。

法官認為,在屋內自殺,易造成一般人對房屋有嫌惡、畏懼心理,對於居住其內的住戶產生心理負面影響,礙及生活品質,一般人心存陰影而排斥承租或購買有人自殺房屋,也將導致該屋的交易價值減損及流通障礙,影響房屋所有人的使用、使用,因此在他人所有房屋內自殺,屬社會道德通念上不能接受行為,有背於善良風俗。

法官認為,根據民法432條、433條,承租人應以善良管理人注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力;因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物使用、收益的第三人應負責,導致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。

法官認為,黃姓房東依民法433條規定,請求房客李姓男子負損害賠償責任,主張賠償100萬元,應屬有據。李姓房客經通知後,始終未到庭或具狀加以爭執,根據民事訴訟法規定,視同對房東主張的損害金額自認,判李姓房客賠償房東100萬元。可上訴(2019-02-16 09:58 聯合報 記者劉星君╱即時報導)。

 

評析:

「自殺乃背於善良風俗、以自殺者當下的意識能力來判斷是否成立侵權責任、自殺致使房屋成凶宅可成立侵權責任。」蓋在屋內自殺,易造成一般人對房屋有嫌惡、畏懼心理,對於居住其內的住戶產生心理負面影響,礙及生活品質,一般人心存陰影而排斥承租或購買有人自殺房屋,也將導致該屋的交易價值減損及流通障礙,影響房屋所有人的使用、使用,因此在他人所有房屋內自殺,屬社會道德通念上不能接受行為,有背於善良風俗。

 

依民法432條、433條,承租人應以善良管理人注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力;因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物使用、收益的第三人應負責,導致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任,承租人於租賃契約所負之主給付義務乃給付租金,而最重要的從給付義務即為保管義務。所謂「保管」應可解釋為:不僅指租賃物物理上現狀的維持、生產力的延續,尚應包括其市場價值的維護。一旦承租人或其同居之家屬、朋友等,在租屋處自殺,出租人立刻會因為租賃物貶值而受有損害。所以,承租人於租屋處發生非自然身故事件,當然係屬「保管義務」的違反,應負債務不履行損害賠償責任;而這也理所當然地,應屬保證契約所擔保之範圍。是以,房東可得對於房客求償。


另亦得於租約直接載明「若因房客自己或未經出租人同意而使第三人使用,使房屋成為凶宅,承租人須負擔屋價損失賠償」之「防自殺條款」,應係合於公序良俗、「惜命條款」,簽約載明導致變成凶宅的賠償內容,要求承租方及連帶保證人也在租約上簽字,避免日後憾事發生繼承人辦理拋棄繼承,導致房東無處索賠,因此若有連帶保證人可以增加求償機會。


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