租屋再轉租結果出命案成凶宅 二房東得賠屋主100萬

新聞摘要：

高市李姓男子承租房屋未經黃姓房東同意，將房屋轉租給蔡姓男子，蔡竟在屋內燒炭自殺，房屋成凶宅，黃姓房東向房客李姓男子提出民事損害賠償認為，李違反租約不得轉租、出借約定，讓房屋成凶宅，害房價貶損100萬元，高雄地院審理認為，承租人負損害賠償責任，判房客賠房東100萬元，全案仍可上訴。

黃姓房東自訴主張，房客李姓男子跟他承租房子，兩人簽訂租約1年，每月5000元房租，租約並明定出租人不同意將房間的全部或一部轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。房客李姓男子沒有經他同意，擅自將房間轉租給蔡姓男子使用，蔡姓男子在去年3月在房間內燒炭自殺，直到他向李姓房客拿鑰匙開門，才發現蔡燒炭身亡，才獲悉房子被轉租。

黃姓房東自訴主張，李姓房客沒有盡到善良管理人維護房間義務，且違反租約不得轉讓、出借約定，讓房屋變成凶宅，房子是在2016年9月以220萬元購買，之後又花35萬元裝潢，卻因為房屋成了凶宅價值貶損達100萬元，提告請求損害賠償；高雄地院審理後，李姓房客經合法通知未出庭，也沒有提出聲明或陳述。

法官認為，在屋內自殺，易造成一般人對房屋有嫌惡、畏懼心理，對於居住其內的住戶產生心理負面影響，礙及生活品質，一般人心存陰影而排斥承租或購買有人自殺房屋，也將導致該屋的交易價值減損及流通障礙，影響房屋所有人的使用、使用，因此在他人所有房屋內自殺，屬社會道德通念上不能接受行為，有背於善良風俗。

法官認為，根據民法432條、433條，承租人應以善良管理人注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物使用、收益的第三人應負責，導致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。

法官認為，黃姓房東依民法433條規定，請求房客李姓男子負損害賠償責任，主張賠償100萬元，應屬有據。李姓房客經通知後，始終未到庭或具狀加以爭執，根據民事訴訟法規定，視同對房東主張的損害金額自認，判李姓房客賠償房東100萬元。可上訴（2019-02-16 09:58 聯合報 記者劉星君╱即時報導）。

律師評析：

這則新聞報導描述了高雄地院對於一起房屋轉租後發生自殺事件的民事損害賠償案件的判決。根據報導，黃姓房東主張李姓房客未經同意將房屋轉租給他人，並且蔡姓男子在租用後自殺，導致房屋成為凶宅，使房價貶值100萬元，因此要求李姓房客賠償。法院判決認為李姓房客違反租約，未得房東同意轉租，且自殺事件影響房屋價值，因而判決李姓房客賠償房東100萬元損害賠償金額。

 

這個案例顯示了在租賃關係中，承租人如未經房東同意擅自轉租，可能會導致法律責任和損害賠償的問題，特別是當轉租後發生影響房屋價值的重大事件時。

 

「自殺乃背於善良風俗、以自殺者當下的意識能力來判斷是否成立侵權責任、自殺致使房屋成凶宅可成立侵權責任。」蓋在屋內自殺，易造成一般人對房屋有嫌惡、畏懼心理，對於居住其內的住戶產生心理負面影響，礙及生活品質，一般人心存陰影而排斥承租或購買有人自殺房屋，也將導致該屋的交易價值減損及流通障礙，影響房屋所有人的使用、使用，因此在他人所有房屋內自殺，屬社會道德通念上不能接受行為，有背於善良風俗。

 

依民法432條、433條，承租人應以善良管理人注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物使用、收益的第三人應負責，導致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，承租人於租賃契約所負之主給付義務乃給付租金，而最重要的從給付義務即為保管義務。所謂「保管」應可解釋為：不僅指租賃物物理上現狀的維持、生產力的延續，尚應包括其市場價值的維護。一旦承租人或其同居之家屬、朋友等，在租屋處自殺，出租人立刻會因為租賃物貶值而受有損害。所以，承租人於租屋處發生非自然身故事件，當然係屬「保管義務」的違反，應負債務不履行損害賠償責任；而這也理所當然地，應屬保證契約所擔保之範圍。是以，房東可得對於房客求償。

另亦得於租約直接載明「若因房客自己或未經出租人同意而使第三人使用，使房屋成為凶宅，承租人須負擔屋價損失賠償」之「防自殺條款」，應係合於公序良俗、「惜命條款」，簽約載明導致變成凶宅的賠償內容，要求承租方及連帶保證人也在租約上簽字，避免日後憾事發生繼承人辦理拋棄繼承，導致房東無處索賠，因此若有連帶保證人可以增加求償機會。

 

所謂「惜命條款」條款內容是「房客如在租屋處非自然死亡，讓套房成凶宅，承租人的監護人或財產繼承人必須連帶賠償，照價買下套房」。

 

 

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