房地買賣新知-中和名宅慘淪違建、大廳遭拆　住戶怒：社區門面變廢墟

新聞摘要：

新北中和區「漢皇馥麗」社區1樓大廳為公共空間，卻被建商二次施工圍起作接待大廳，今年4月被檢舉遭拆，如今氣派的接待大廳鋼條裸露、地面鋪上帆布、拉起封鎖線，一下雨地面濕滑，造成多名住戶摔傷，讓管委會氣得在大門口掛起紅布條，怒批「漢皇開發廣告不實，還我社區1樓大廳」。

 

新北市中和區「漢皇馥麗」社區位於中山路二段，樓高19層樓，基地面積531坪，格局4房型為主，坪數約74～81坪，總戶數62戶，公共設施標榜有氣派接待大廳、交誼廳以及健身房、瑜珈教室等，如今卻遭人檢舉1樓大廳是違建，今年4月被新北市依法拆除。

 

記者今天走訪現場發現，「漢皇馥麗」社區周邊生活機能、交通十分方便，不只有家樂福、大潤發、特力屋、迪卡農、及未來還有捷運環狀線中和站將通車，與周邊住宅大樓相比之下，屋齡相對較新。

 

社區1樓大廳兩面大片落地窗被拆除，且地上鋪起帆布、沙包、拉起封鎖線，雜亂無章，令社區住戶不滿、氣得跳腳大罵建商「害社區門面變成廢墟」，且因為無遮風避雨設施，一到下雨天大廳大理石地板濕滑，造成多名住戶摔倒，更擔心之後颱風天該如何防颱，為此社區管委會還在大門掛上紅布，怒批「漢皇開發廣告不實，還我社區1樓大廳」。

 

新北市拆除大隊副隊長陳敬勳表示，依照建築法規規定超過16樓層、50公尺的專用出入口緩衝空間，建物距離人行道與車道之間是不能用隔間封閉或者是圍起，接獲檢舉後查核，與使照核發施工圖不符，今年4月時依法拆除。

 

新北市消保官主任王治宇表示，該案為建商二次施工，把原先過彎車道空間圍起，當作社區1樓大廳空間，日前被市府拆除後，社區住戶認為建商廣告不實、希望能夠恢復原狀，而住戶與建商在7月時曾經協調，建商表明無法恢復原狀，但是能賠償補償金，最終因內部住戶未取得共識、意見分歧，最後協調破裂，未來雙方將走賠償訴訟。

 

住商不動產企研室經理徐佳馨建議，建商銷售時廣告該社區若有接待大廳，但卻之後又未依約履行，除涉及廣告不實外，也多數有物之瑕疵問題，住戶可依民法要求建商賠償，建議住戶可以先去調閱當初建物測量成果圖與現況平面圖，證舉建商當初銷售時期廣告不實，是建商違約在先，假使後續協調不成，進入訴訟階段要求建商賠償（2019-07-30東森新聞記者黃靖惠報導／編輯室報告）。

 

評析：

建築法的規定，未經主管機關審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用建築物。因此，於建築法的適用地區，無建造執照／雜項執照及使用執照卻擅自興建使用的建築物，即屬「違章建築，而有遭政府拆除的風險。常見違建如：頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋、防火巷擴建等、工業區住宅、農舍豪宅。

 

依違章建築處理辦法規定，違建的定義為「未依法申請當地主管建築機關之審查許可、發給執照，而擅自建造、使用或拆除之建築物」。違建如於實質違建，依內政部營建署規定，其定義為未依「建築法」與「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」規定申請建築執照，而擅自建造者，如未經許可擅自於保護區/都市計畫公共設施保留地內建築、佔用既成巷道或堵塞防火巷、違反土地使用分區規定等。

 

另如程序違建指的則是建築物之位置、高度、結構、與建蔽率等皆符合當地都市計畫建築法令規定，並獲得土地使用權，程序上出現疏失，未領建築執照即擅自興建者，可補辦執照，使之成為合法建物。

 

購買房屋後如發現房子有瑕疵時，通常賣方負起法定瑕疵擔保責任，甚或若於不動產現狀確認書有虛偽記載，亦可能有詐欺之可能，如購屋者若於簽約時明知房子有瑕疵而購買，在說明範圍內，出賣人不用負擔保之責任，蓋此時買賣雙方已將此瑕疵考量於房價之內。通常如「本買賣標的物包括現有已增建（含外推）之違章建築物，區域在頂樓，買方並已確實知悉並同意該權利移轉之限制及其存在被拆除之風險；違建若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險」

 

民法規定出賣人（此為建商）應擔保其物（房屋）於移轉時，具有其所保證之品質，若當初建商曾向住戶保證會有大廳，如今遭拆除違反最初保證之品質，不論建商為故意或是過失，需負瑕疵擔保責任。住戶可依「物之瑕疵擔保」相關規定主張權益，有權向建商請求賠償，在顯失公平的情況下，可要求解除契約。另關於詐欺罪，除非住戶必須提出證據證明，除可以主張瑕疵外，若建商早知大廳違建卻「刻意隱瞞不告知」，使住戶在不知情的狀況下簽約造成損失，可能構成詐欺罪。

 

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