房地買賣新知-中和名宅慘淪違建、大廳遭拆 住戶怒:社區門面變廢墟

01 Aug, 2019

新聞摘要:

新北中和區「漢皇馥麗」社區1樓大廳為公共空間,卻被建商二次施工圍起作接待大廳,今年4月被檢舉遭拆,如今氣派的接待大廳鋼條裸露、地面鋪上帆布、拉起封鎖線,一下雨地面濕滑,造成多名住戶摔傷,讓管委會氣得在大門口掛起紅布條,怒批「漢皇開發廣告不實,還我社區1樓大廳」。

 

新北市中和區「漢皇馥麗」社區位於中山路二段,樓高19層樓,基地面積531坪,格局4房型為主,坪數約74~81坪,總戶數62戶,公共設施標榜有氣派接待大廳、交誼廳以及健身房、瑜珈教室等,如今卻遭人檢舉1樓大廳是違建,今年4月被新北市依法拆除。

 

記者今天走訪現場發現,「漢皇馥麗」社區周邊生活機能、交通十分方便,不只有家樂福、大潤發、特力屋、迪卡農、及未來還有捷運環狀線中和站將通車,與周邊住宅大樓相比之下,屋齡相對較新。

 

社區1樓大廳兩面大片落地窗被拆除,且地上鋪起帆布、沙包、拉起封鎖線,雜亂無章,令社區住戶不滿、氣得跳腳大罵建商「害社區門面變成廢墟」,且因為無遮風避雨設施,一到下雨天大廳大理石地板濕滑,造成多名住戶摔倒,更擔心之後颱風天該如何防颱,為此社區管委會還在大門掛上紅布,怒批「漢皇開發廣告不實,還我社區1樓大廳」。

 

新北市拆除大隊副隊長陳敬勳表示,依照建築法規規定超過16樓層、50公尺的專用出入口緩衝空間,建物距離人行道與車道之間是不能用隔間封閉或者是圍起,接獲檢舉後查核,與使照核發施工圖不符,今年4月時依法拆除。

 

新北市消保官主任王治宇表示,該案為建商二次施工,把原先過彎車道空間圍起,當作社區1樓大廳空間,日前被市府拆除後,社區住戶認為建商廣告不實、希望能夠恢復原狀,而住戶與建商在7月時曾經協調,建商表明無法恢復原狀,但是能賠償補償金,最終因內部住戶未取得共識、意見分歧,最後協調破裂,未來雙方將走賠償訴訟。

 

住商不動產企研室經理徐佳馨建議,建商銷售時廣告該社區若有接待大廳,但卻之後又未依約履行,除涉及廣告不實外,也多數有物之瑕疵問題,住戶可依民法要求建商賠償,建議住戶可以先去調閱當初建物測量成果圖與現況平面圖,證舉建商當初銷售時期廣告不實,是建商違約在先,假使後續協調不成,進入訴訟階段要求建商賠償(2019-07-30東森新聞記者黃靖惠報導/編輯室報告)。

 

評析:

建築法的規定,未經主管機關審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用建築物。因此,於建築法的適用地區,無建造執照/雜項執照及使用執照卻擅自興建使用的建築物,即屬「違章建築,而有遭政府拆除的風險。常見違建如:頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋、防火巷擴建等、工業區住宅、農舍豪宅。

 

依違章建築處理辦法規定,違建的定義為「未依法申請當地主管建築機關之審查許可、發給執照,而擅自建造、使用或拆除之建築物」。違建如於實質違建,依內政部營建署規定,其定義為未依「建築法」與「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」規定申請建築執照,而擅自建造者,如未經許可擅自於保護區/都市計畫公共設施保留地內建築、佔用既成巷道或堵塞防火巷、違反土地使用分區規定等。

 

另如程序違建指的則是建築物之位置、高度、結構、與建蔽率等皆符合當地都市計畫建築法令規定,並獲得土地使用權,程序上出現疏失,未領建築執照即擅自興建者,可補辦執照,使之成為合法建物。

 

購買房屋後如發現房子有瑕疵時,通常賣方負起法定瑕疵擔保責任,甚或若於不動產現狀確認書有虛偽記載,亦可能有詐欺之可能,如購屋者若於簽約時明知房子有瑕疵而購買,在說明範圍內,出賣人不用負擔保之責任,蓋此時買賣雙方已將此瑕疵考量於房價之內。通常如「本買賣標的物包括現有已增建(含外推)之違章建築物,區域在頂樓,買方並已確實知悉並同意該權利移轉之限制及其存在被拆除之風險;違建若在交屋後被通知須拆除(或被拆除)時,則由買方自行負擔風險」

 

民法規定出賣人(此為建商)應擔保其物(房屋)於移轉時,具有其所保證之品質,若當初建商曾向住戶保證會有大廳,如今遭拆除違反最初保證之品質,不論建商為故意或是過失,需負瑕疵擔保責任。住戶可依「物之瑕疵擔保」相關規定主張權益,有權向建商請求賠償,在顯失公平的情況下,可要求解除契約。另關於詐欺罪,除非住戶必須提出證據證明,除可以主張瑕疵外,若建商早知大廳違建卻「刻意隱瞞不告知」,使住戶在不知情的狀況下簽約造成損失,可能構成詐欺罪。

 


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