房地買賣新知-誤信房仲 貧夫妻40萬遭吞 控對方誆買屋可貸8成「誘簽約太可惡」

新聞摘要：

新北市一對低收入戶夫妻，結婚六年來胼手胝足辛苦存下八十萬元，當成購屋自備款，怎料誤信房仲可貸款八成的說法，簽約付了四十萬元訂金後，銀行卻只同意核貸六成，貧困夫妻因付不出共一百九十六萬元自備款，最後落得訂金遭沒入的可憐窘境，怒控：「房仲要負起相對責任，這是我們的辛苦錢啊！」

 

遭沒收訂金的陳東呈（四十二歲）與妻（三十五歲）育有一對子女（三歲、五歲），一家四口與陳男的父親、祖父同住，因妻子患病無法工作，僅靠陳男在電子廠擔任大夜班技術員、每月薪水四萬多元，外加政府每月低收入戶補助五千多元，六年來縮衣節食存下四十萬元，加上妻子婚前存款，才勉強湊出八十萬元。

 

銀行只核貸6成

 

陳男表示，父親罹患失智症常有失常舉動，他為讓妻子靜心養病，決定在鶯歌附近買房，去年九月他看中桃園八德區一棟舊公寓四樓及頂加，並以四百九十萬元成交。

 

陳男說，因手上現金太少讓他猶豫再三，台灣房屋八德鳳鳴分公司的房仲員林建宇及店長鄧傑卻極力遊說，保證該房絕對可貸款八成，夫妻倆因此決定簽約，怎料付了四十萬元簽約訂金後，銀行卻告知房子在「都市計劃」外，最多只核貸至房價六成，自備款須準備約一百九十六萬元。

 

業者：沒保證成數

 

陳男氣憤指控，房仲完全未提房子不在都市計劃內，只拍胸脯保證可貸到八成，害他籌不出自備款，四十萬元辛苦錢全被沒收，他向店長下跪哀求解約，店長卻表示不可能退款，「為了誘騙我簽約，未善盡告知責任，實在太可惡！」

 

台灣房屋劉姓法務表示，房仲及店長均否認有向買方保證貸款成數，陳男未在限期內繳款，才依契約沒收款項，一切皆有存證信函可供查驗。

 

對此，資深房仲陳冠霖提醒，銀行會視買方的還款能力與職業決定貸款成數，購屋者應先查明該房屋地段的公告現值與自身信用狀況，並先請銀行評估申貸額度，簽約時也要在契約內加註，「萬一銀行核貸成數不足時，該契約得無條件解約」，確保買方權益。

 

話術欺騙可提告

新北市消保官陳世欽表示，房仲若告知消費者可貸八成的訊息，又未善盡「該房因『都市計劃』外僅能申貸六成」的告知義務，最後違約導致訂金被沒收，消費者可向房仲求償。律師林裕洋也說，房仲若明知該房僅能核貸六成，卻以話術誘騙簽訂契約，受害人可對房仲提告詐欺。

 

購屋簽約下訂前注意事項

●先查明該房屋地段的公告現值

●先向銀行查詢自身的信用狀況、評估申貸額度

●衡量自己有多少購屋現金、每月可繳交房貸的金額

●簽約時在契約內加註「萬一銀行核貸成數不足時，該契約得無條件解約」

資料來源：《蘋果》資料室

（蘋果日報2016年09月07日 施昂強、黃楷棟╱新北報導）

評析：

買屋是一輩子的事，經不起意外，風險預防方式其實還是老話一句，任何口頭的承諾比不上書面的保證！資金有限情形，買房時總是希望銀行給的貸款成數能愈高愈好，但市面上有些產品的貸款成數無法到達8成。而如常見如小套房或是高齡老屋，銀行會限定坪數至少15坪以上或是距離捷運站500公尺內的房屋才可貸款，否則不承作，但即便銀行願意承作，核貸成數通常也僅有5～6成，並且利率也會比較高，又如夾層屋和工業住宅，有些銀行甚至完全不承作，而如地下室商場成數也多有限制，另如住家周邊50~100公尺有殯儀館、加油站、電塔或是宗教性建築也會扣分，這時候可以利用特約條款。

 

簽約購屋之前，最好先請申貸銀行幫忙評估該屋申貸額度，除衡量自己的信用狀況，亦得以此評估房屋價格（一般銀行核貸金額在雙北不會超過八成，其餘約5-6成），因之，簽訂購屋斡旋書及買賣契約中，一定要於契約內加註：「萬一銀行貸款成數不足時，該契約無條件解約」，買賣雙方議價時，明確載明在斡旋書、要約書，並於簽約時作為特約條款，加註不動產買賣契約書內，萬一屆時銀行無法核貸足夠成數時，買方違約不買而可解約或減免被沒收全額訂金，來確保自身權益，實務上大多數屋主不會同意加註此條款，但是可以作為協商房價的方式。

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