買到瑕疵屋 5年內可索賠 購屋前詳查不動產現況說明書

新聞摘要：

售屋資訊揭露不全，或賣方有意隱瞞重要資訊以提高售價，是常見造成糾紛主因。…除詳閱不動產現況說明書外，事前功課不可少，如多到大樓管理員、鄰里長家等打聽是否為凶宅，室內屋況留意窗框、天花板等易漏水地方，以免後患無窮。 …購屋前可在不動產現況說明書加註漏水時買賣雙方應負責任與義務。…根據內政部房地產消費糾紛原因統計，屋主隱匿重要訊息，經常排列前3名。包括凶宅、房屋漏水與居家周邊有重要設施未誠實告知，以及房地產權不清、建物侵佔鄰地與違建、海砂屋等，都是常見爭端主因。…近年來內政部頒布許多重要法規與政策保障購屋族權利，如實價登錄力求房市透明，新版不動產現況說明書加註居家重要設施等，購屋時建議找較具規模房仲品牌業者，無論直營或加盟品牌，對於買賣糾紛，總部具一定約束力，可保障雙方權益。…買方若發現房屋瑕疵，依《民法》規定在交屋後5年內，買方若發現瑕疵可在發現後半年內向原屋主請求減少價金或損害賠償，如雙方協商不成，也可找鄉鎮市公所調解委員會協調。…所有隱瞞重要資訊中，以買到凶宅對購屋族損失最大，侯鐵漢分析，多數凶宅價格僅原價5~7折，且在新版不動產現況說明書已載明要清楚標示，但建議民眾在購屋前，除詢問房仲與屋主外，也可到大樓管理室向管理員打聽或透過網路關鍵字搜尋社區有無事故發生，多一分求證可少一份擔心。漏水是常見糾紛，…購屋前可觀察門窗剪力牆有無龜裂或修補痕跡，包括浴廁周邊有無滲漏水等，「目前主力品牌房仲均有提供漏水保固相關規範，用來保障買方權利，購屋前可多詢問房仲。」…新版不動產現況說明書有清楚規範，住家旁如有宮廟、警察局、變電所、傳統市場、納骨塔等重要設施，屋主有義務主動告知。蔡卓翰表示，重要設施並非等同嫌惡設施，設施優缺點依個人居住習慣有所差異。…警局、廟宇、納骨塔等均屬內政部規範的重要設施，應於「不動產現況說明書」清楚載明。傳統市場周邊採買機能佳，但小環境人及車潮較多，若無妥善清潔易孳生病媒蚊。

 

【常見隱瞞重要資訊糾紛】

 類型╱注意事項

★買到凶宅

◎購屋前詳閱「不動產現況說明書」，並要求於「非自然身故」選項如實填寫

◎購屋前多到大樓管理室、轄區警局派出所、里鄰長家探詢打聽

◎查詢「台灣凶宅網」或透過網路關鍵字搜尋

◎於簽訂合約時標明若買到凶宅可無條件解約、退款且請求賠償

 

★買到漏水屋

◎於「不動產現況說明書」標示買賣雙方負責修繕範圍及時間點

◎購屋前留意窗框剪力牆周邊有無龜裂

◎若居家潮濕可能導致水泥牆鈣化產生壁癌

◎購屋前打開天花板察看有無水痕與潮溼痕跡

◎透過大品牌房仲購屋均有漏水保固，可要求對方協同處理

 

★周邊有重要設施未告知

◎居家旁半徑300公尺內如有公私立市場、超市、學校、警察局、派出所、行政機關、體育場、醫院、飛機場、變電所用地、地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、納骨塔、垃圾掩埋場、焚化場、墳墓、加油與加氣站、瓦斯行、葬儀社等均屬重要設施，須在「不動產現況說明書」記載標示

◎重要設施並非嫌惡設施，優缺點常因人而異

資料來源：信義房屋農十六店、中信房屋高雄博愛加盟店，《蘋果》採訪整理

（蘋果日報2016年08月06日 葉家銘╱綜合報導）

律師評析：

這篇文章討論了購屋時可能面臨的風險，特別是賣方可能隱瞞的重要資訊，例如凶宅、漏水問題以及周邊重要設施未告知等情況。建議購屋者在選擇房屋前，仔細閱讀不動產現況說明書，並進行充分的事前調查，如向大樓管理員、鄰里長或網路上查詢相關資訊，以確保房屋及其周邊環境的實際情況。此外，選擇具有良好信譽和規模的房仲品牌也有助於保障買賣雙方的權益。根據《民法》，若在交屋後發現房屋存在瑕疵，買方有權在一定時限內要求修復或賠償，並可透過公所調解委員會協調解決。重要設施的認知也是關鍵，賣方有責任在不動產現況說明書中清楚列出這些設施，以免引起後續爭議。

 

根據內政部房地產消費糾紛原因統計，屋主隱匿重要訊息，經常排列前3名。包括凶宅、房屋漏水與居家周邊有重要設施未誠實告知，以及房地產權不清、建物侵佔鄰地與違建、海砂屋等，都是常見爭端主因。

 

消費者保護法第17條：

中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。

前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：

一、契約之重要權利義務事項。

二、違反契約之法律效果。

三、預付型交易之履約擔保。

四、契約之解除權、終止權及其法律效果。

五、其他與契約履行有關之事項。

第一項不得記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：

一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。

二、限制或免除企業經營者之義務或責任。

三、限制或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。

四、其他對消費者顯失公平事項。

違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。

中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。

企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。

 

不動產說明書應記載及不得記載事項「壹、應記載事項…

(三)交易權利種類及其登記狀態：（詳如登記謄本）

所有權（單獨或持分共有）。

他項權利（包括：地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作權）。

有無信託登記？若有，應敘明信託契約之主要條款內容（依登記謄本及信託專簿記載）。

基地權利有無設定負擔，若有，應敘明。

(1)有無他項權利之設定情形（包括：地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作權）。

(2)有無限制登記情形？（包括：預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁止處分之登記。）。

(3)其他事項（包括：依民事訴訟法第二百五十四條規定及其他相關之註記等）。

 

(四)目前管理與使用情況：

是否有依慣例使用之現況，若有，應敘明其內容。

有無共有人分管協議或依民法第八百二十六條之一規定為使用管理或分割等約定之登記，若有，應敘明其內容。

有無出租或出借，若有，應敘明出租或出借情形。

有無被他人無權占用，若有，應敘明被占用情形。

有無供公眾通行之私有道路，若有，應敘明其位置及約略面積等情形。

 

(五)使用管制內容：

使用分區或編定

(1)都市土地，以主管機關核發之都市計畫土地使用分區證明為準。

(2)非都市土地，以土地登記謄本記載為準。

(3)若未記載者，應敘明其管制情形。

法定建蔽率。

法定容積率。

開發方式限制

如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁限建地區者，應一併敘明。

是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地，若是，應敘明其使用管制情形（非屬農業用地者免記載）。

若屬土地開發者，應敘明下列事項：

(1)是否位屬山坡地範圍，若是，應敘明其限制重點。

(2)是否位屬依水土保持法公告禁止開發之特定水土保持區範圍，若是，應敘明其限制重點。

(3)是否位屬依水利法劃設公告之河川區域範圍，若是，應敘明其限制重點。

(4)是否位屬依水利法劃設公告之排水設施範圍，若是，應敘明其限制重點。

(5)是否屬國家公園區內之特別景觀區、生態保護區、史蹟保存區，若是，應敘明其限制重點。

(6)是否屬飲用水管理條例公告之飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區，若是，應敘明其限制重點。

(7)是否屬自來水法規定之水質水量保護區，若是，應敘明其限制重點。

(8)是否屬政府公告之土壤或地下水污染場址，若是，應敘明其限制重點。

 

其他交易事項：__。

(七)其他重要事項：

周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）。

是否已辦理地籍圖重測，若否，主管機關是否已公告辦理？

是否有被越界建築，若有，應敘明。

是否公告徵收，若是，應敘明其範圍。

有無電力、自來水、天然瓦斯、排水設施等公共基礎設施，若無，應敘明。

 

5.建物目前管理與使用情況：

(1)是否為共有，若是，有無分管協議或使用、管理等登記，若是，應敘明其內容。

(2)建物有無出租情形，若有，應敘明租金、租期，租約是否有公證等事項。

(3)建物有無出借情形，若有，應敘明出借內容。

(4)建物有無占用他人土地情形（依測量成果圖或建物登記謄本等相關文件記載），若有，應敘明占用情形。

(5)建物有無被他人占用情形，若有，應敘明被占用情形。

(6)目前作住宅使用之建物是否位屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區，若是，應敘明其合法性。

(7)有無獎勵容積之開放空間提供公共使用情形（依使用執照記載），若有，應敘明。

(8)水、電及瓦斯供應情形：

A.使用自來水或地下水。若使用自來水，是否正常，若否，應敘明。

B.有無獨立電表，若無，應敘明。

C.使用天然或桶裝瓦斯。

(9)有無積欠應繳費用(包括：水費、電費、瓦斯費、管理費或其他費用)情形，若有，應敘明金額。

(10)使用執照有無備註之注意事項，若有，應敘明。

(11)電梯設備有無張貼有效合格認證標章，若無，應敘明。

(12)有無消防設施，若有，應敘明項目。

(13)有無無障礙設施？若有，應敘明項目。

(14)水、電管線於產權持有期間是否更新？

(15)房屋有無施作夾層，若有，該夾層面積及合法性？

(16)所有權持有期間有無居住？

(17)集合住宅或區分所有建物（公寓大廈）應記載之相關事項

A.住戶規約內容：

(A)有無約定專用、約定共用部分（如有，應標示其範圍及使用方式並提供相關文件）。

(B)管理費或使用費之數額及其繳交方式。

(C)公共基金之數額、提撥及其運用方式。

(D)是否有管理組織及其管理方式。

(E)有無使用手冊？若有，應檢附。

B.有無規約以外特殊使用及其限制

(A)共用部分有無分管協議，若有，應敘明協議內容。

(B)使用專有部分有無限制，若有，應敘明限制內容。

(C)有無公共設施重大修繕(所有權人另須付費)決議？若有，應敘明其內容。

(D)有無管理維護公司？若有，應敘明。

6.建物瑕疵情形：

(1)有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測？(若有，請附檢測結果，若無，則應敘明原因。)

(2)是否有滲漏水情形，若有，應敘明位置。

(3)有無違建或禁建情事?若有，應敘明位置、約略面積、及建管機關列管情形。

(4)是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形。

(5)目前是否因地震被建管單位公告列為危險建築？若是，應敘明危險等級。

(6)樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕?若有，應敘明位置及裂痕長度、間隙寬度。

(7)房屋鋼筋有無裸露，若有，應敘明位置。

7.停車位記載情形（如無停車位，則免填）：

(1)有否辦理單獨區分所有建物登記？

(2)使用約定。

(3)權利種類：（如專有或共有）

(4)停車位性質：(包括：法定停車位、自行增設停車位、獎勵增設停車位，如無法辨識者，應敘明無法辨識。)

(5)停車位之型式及位置（坡道平面、升降平面、坡道機械、升降機械、塔式車位、一樓平面或其他，長、寬、淨高為何？所在樓層為何？並應附位置圖。機械式停車位可承載之重量為何？)

(6)車位編號（已辦理產權登記且有登記車位編號者，依其登記之編號，未辦理者，依分管編號為準）。

 

4.基地目前管理與使用情況：

(1)有無共有人分管協議或依民法第八百二十六條之一規定為使用管理或分割等約定之登記，若有，應敘明其內容。

(2)有無出租或出借，若有，應敘明出租或出借情形。

(3)有無供公眾通行之私有道路，若有，應敘明其位置。

(4)有無界址糾紛情形，若有，應敘明與何人發生糾紛。

(5)基地對外道路是否可通行，若否，應敘明情形。

5.基地使用管制內容：

(1)使用分區或編定

A.都市土地，以主管機關核發之都市計畫土地使用分區證明為準。

B.非都市土地，以土地登記謄本記載為準。

C.若未記載者，應敘明其管制情形。

(2)法定建蔽率。

(3)法定容積率。

(4)開發方式限制　

如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁限建地區者，應一併敘明。

 

(四)其他重要事項：

1.周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社）。

2.是否已辦理地籍圖重測，若否，主管機關是否已公告辦理？

3.是否公告徵收，若是，應敘明其範圍。

4.是否為直轄市或縣（市）政府列管之山坡地住宅社區，若是，應敘明。

5.本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。

6.本棟建物有無依法設置之中繼幫浦機械室或水箱，若有，應敘明其所在樓層。

7.本棟建物樓頂平臺有無依法設置之行動電話基地台設施，若有，應敘明。

 

其中，不動產說明書 ，此份文件完整記錄房屋，如產權資訊、周遭環境、使用現況及其他相關事項。雖然房子的方方面面實在太多，透過由賣方誠實記載說明書除讓買方更了解房屋相關資訊外，也是買賣雙方避免未來各種買賣糾紛的重要依據，因此買方要利用此項文件充份保障自己權利。

 

房屋買賣過程中，最為重要的是買賣契約，其他如買賣要約書／斡旋書、定金收據及相關廣告文件、不動產說明書均得作為買賣重要文件，並亦應經買賣雙方確認之資訊，因此在取得及作成文件過程中，除應詳細記載及由賣方提供詳細說明，可以的話，亦可以透過錄音或錄影記錄。

 

不動產說明書，房屋產權及登記資訊，並對於使用現況、周邊環境及交易條件，雖在不動產經紀業管理條例中，已明確將不動產說明書視為契約書的一部分，如不動產說明書中有不實或是有些該揭露卻沒揭露的情況，則這樣的買賣契約是會有疑慮，但是部分仲介近急於使買賣雙方訂約，難免有報喜不報憂，傾向以口頭安慰或遮蓋方式避免買方發現問題。

 

不動產（建物）現況確認書，應釐清之內容有：

 

（1）未登記之改建、增建、加建、違建部分

若為違建，未依法申請增、加建之建物，賣方應確實加以說明，使買方得以充分認知此範圍之建物隨時有被拆除之虞或其他危險

 

（2）建物型態、建物現況格局

建物型態，如一般建物：單獨所有權無共有部分，包括：獨棟、連棟、雙併等。區分所有建物：公寓(五樓含以下無電梯)、透天厝、店面(店鋪)、辦公商業大樓、住宅或複合型大樓(十一層含以上有電梯)、華廈(十層含以下有電梯)、套房(一房、一廳、一衛)等。

建物現況格局以交易當時實際之現況格局為準。現況格局例如：房間、廳、衛浴數，有無隔間）

 

（3）汽車停車位種類及編號、

檢附分管協議書及圖說、說明約定專用部分及規約。

 

（4）滲漏水

有無滲漏水之情形，若有，滲漏水處具體位置、滲漏水處之處理方式，有賣方修繕後交屋、以現況交屋：減價、買方自行修繕等。

 

（5）輻射屋

有無曾經做過輻射屋檢測； 若有，請檢附檢測證明文件。檢測結果有無輻射異常；若有異常之處理：賣方改善後交屋。以現況交屋：減價或買方自行改善、其他方式。71年至73年領得使用執照之建築物，應特別留意檢測。行政院原子能委員會網站已提供「現年劑量達1毫西弗以上輻射屋查詢系統」供民眾查詢輻射屋資訊，如欲進行改善，應向行政院原子能委員會洽詢技術協助。

 

（6）氯離子

有無曾經做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測(例如海砂屋檢測事項)；若有，檢測結果：有無超過容許值含量，若有超過之處理：賣方修繕後交屋。以現況交屋：□減價□買方自行修繕。其他方式。83年7月21日以前，CNS3090無訂定鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值。83年7月22至87年6月24日依建築法規申報施工勘驗之建築物，參照83年7月22日修訂公布之CNS3090檢測標準，鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.6㎏/m3。87年6月25日至104年1月12日依建築法規申報施工勘驗之建築物，鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量參照87年6月25日修訂公布之CNS3090檢測標準，容許值含量為0.3㎏/m3。104年1月13日(含)以後依建築法規申報施工勘驗之建築物，鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量參照104年1月13日修訂公布之CNS 3090檢測標準，容許值含量為0.15㎏/m3。上開檢測資料可向建築主管機關申請，不同時期之檢測標準，互有差異，買賣雙方應自行注意。

 

（7)兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡

本建物(專有部分)是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事：於產權持有期間有無曾發生上列情事。於產權持有前，賣方確認無上列情事。知道曾發生上列情事。不知道曾否發生上列情事。

 

（8）火災警報器

有無住宅用火災警報器。有無其他消防設施；若有，項目為何。非屬應設置火警自動警報設備之住宅所有權人應依消防法第6條第5項規定設置及維護住宅用火災警報器。

 

（9）自來水供水及排水系統

是否正常；若不正常，由買方或賣方負責修繕。

 

（10）出租或第三人占有

現況有無出租或被他人占用之情形；若有，賣方應於交屋前：終止租約、拆除、排除、以現況交屋，或買賣雙方另有協議罷方式處理。

 

（11）承租或占用他人土地

現況有無承租或占用他人土地之情形；若有，賣方應於交屋前：終止租約、拆除、排除以現況交屋，或買賣雙方另有協議處理。

 

（12）山坡地住宅社區

是否為直轄市、縣（市）政府列管之山坡地住宅社區。建築主管機關有無提供評估建議資料。 所有權人或其受託人可向直轄市、縣(市)政府建築主管機關申請相關評估建議資料。

 

（13）約定專用

有無約定專用部分；若有，詳見規約。

 

（14）規約

有無公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項；若有，檢附規約或其他住戶應遵行事項。

 

（15）管理委員會

有無管理委員會統一管理；若有，管理費金額及繳納方式、有無積欠管理費。

 

（16）附屬設備

是否計入建物價款中，隨同建物移轉或不計入建物價款中，由賣方無償贈與買方或由賣方搬離

附屬設備項目，如電視、電視櫃、沙發、茶几、餐桌、餐桌、鞋櫃、窗簾、燈飾、冰箱、洗衣機書櫃、床組(頭)、衣櫃、梳妝台、書桌椅、置物櫃、電話、保全設施、微波爐、洗碗機、□冷氣、排油煙機、流理台、瓦斯爐、熱水器、天然瓦斯、其他、有無依法設置之中繼幫浦機械室或水箱。樓頂平臺有無依法設置之行動電話基地台設施。

 

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