房地買賣新知-買到瑕疵屋 5年內可索賠 購屋前詳查不動產現況說明書
新聞摘要：
售屋資訊揭露不全，或賣方有意隱瞞重要資訊以提高售價，是常見造成糾紛主因。專家表示，除詳閱不動產現況說明書外，事前功課不可少，如多到大樓管理員、鄰里長家等打聽是否為凶宅，室內屋況留意窗框、天花板等易漏水地方，以免後患無窮。
購屋前可在不動產現況說明書加註漏水時買賣雙方應負責任與義務。
根據內政部房地產消費糾紛原因統計，屋主隱匿重要訊息，經常排列前3名。包括凶宅、房屋漏水與居家周邊有重要設施未誠實告知，以及房地產權不清、建物侵佔鄰地與違建、海砂屋等，都是常見爭端主因。
大品牌房仲較保障
信義房屋農十六店經理侯鐵漢指出，近年來內政部頒布許多重要法規與政策保障購屋族權利，如實價登錄力求房市透明，新版不動產現況說明書加註居家重要設施等，購屋時建議找較具規模房仲品牌業者，無論直營或加盟品牌，對於買賣糾紛，總部具一定約束力，可保障雙方權益。
中信房屋高雄博愛加盟店區經理蔡卓翰指出，買方若發現房屋瑕疵，依《民法》規定在交屋後5年內，買方若發現瑕疵可在發現後半年內向原屋主請求減少價金或損害賠償，如雙方協商不成，也可找鄉鎮市公所調解委員會協調。
所有隱瞞重要資訊中，以買到凶宅對購屋族損失最大，侯鐵漢分析，多數凶宅價格僅原價5~7折，且在新版不動產現況說明書已載明要清楚標示，但建議民眾在購屋前，除詢問房仲與屋主外，也可到大樓管理室向管理員打聽或透過網路關鍵字搜尋社區有無事故發生，多一分求證可少一份擔心。
漏水是常見糾紛，蔡卓翰指出，購屋前可觀察門窗剪力牆有無龜裂或修補痕跡，包括浴廁周邊有無滲漏水等，「目前主力品牌房仲均有提供漏水保固相關規範，用來保障買方權利，購屋前可多詢問房仲。」
新版不動產現況說明書有清楚規範，住家旁如有宮廟、警察局、變電所、傳統市場、納骨塔等重要設施，屋主有義務主動告知。蔡卓翰表示，重要設施並非等同嫌惡設施，設施優缺點依個人居住習慣有所差異。
警局、廟宇、納骨塔等均屬內政部規範的重要設施，應於「不動產現況說明書」清楚載明。
傳統市場周邊採買機能佳，但小環境人及車潮較多，若無妥善清潔易孳生病媒蚊。
【常見隱瞞重要資訊糾紛】
類型╱注意事項
★買到凶宅
◎購屋前詳閱「不動產現況說明書」，並要求於「非自然身故」選項如實填寫
◎購屋前多到大樓管理室、轄區警局派出所、里鄰長家探詢打聽
◎查詢「台灣凶宅網」或透過網路關鍵字搜尋
◎於簽訂合約時標明若買到凶宅可無條件解約、退款且請求賠償
★買到漏水屋
◎於「不動產現況說明書」標示買賣雙方負責修繕範圍及時間點
◎購屋前留意窗框剪力牆周邊有無龜裂
◎若居家潮濕可能導致水泥牆鈣化產生壁癌
◎購屋前打開天花板察看有無水痕與潮溼痕跡
◎透過大品牌房仲購屋均有漏水保固，可要求對方協同處理
★周邊有重要設施未告知
◎居家旁半徑300公尺內如有公私立市場、超市、學校、警察局、派出所、行政機關、體育場、醫院、飛機場、變電所用地、地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、納骨塔、垃圾掩埋場、焚化場、墳墓、加油與加氣站、瓦斯行、葬儀社等均屬重要設施，須在「不動產現況說明書」記載標示
◎重要設施並非嫌惡設施，優缺點常因人而異
資料來源：信義房屋農十六店、中信房屋高雄博愛加盟店，《蘋果》採訪整理
（蘋果日報2016年08月06日 葉家銘╱綜合報導）
評析：
根據內政部房地產消費糾紛原因統計，屋主隱匿重要訊息，經常排列前3名。包括凶宅、房屋漏水與居家周邊有重要設施未誠實告知，以及房地產權不清、建物侵佔鄰地與違建、海砂屋等，都是常見爭端主因。
其中，不動產說明書 ，此份文件完整記錄房屋，如產權資訊、周遭環境、使用現況及其他相關事項。雖然房子的方方面面實在太多，透過由賣方誠實記載說明書除讓買方更了解房屋相關資訊外，也是買賣雙方避免未來各種買賣糾紛的重要依據，因此買方要利用此項文件充份保障自己權利。
房屋買賣過程中，最為重要的是買賣契約，其他如買賣要約書／斡旋書、定金收據及相關廣告文件、不動產說明書均得作為買賣重要文件，並亦應經買賣雙方確認之資訊，因此在取得及作成文件過程中，除應詳細記載及由賣方提供詳細說明，可以的話，亦可以透過錄音或錄影記錄。
不動產說明書，房屋產權及登記資訊，並對於使用現況、周邊環境及交易條件，雖在不動產經紀業管理條例中，已明確將不動產說明書視為契約書的一部分，如不動產說明書中有不實或是有些該揭露卻沒揭露的情況，則這樣的買賣契約是會有疑慮，但是部分仲介近急於使買賣雙方訂約，難免有報喜不報憂，傾向以口頭安慰或遮蓋方式避免買方發現問題。
不動產（建物）現況確認書，應釐清之內容有：
（1）未登記之改建、增建、加建、違建部分
若為違建，未依法申請增、加建之建物，賣方應確實加以說明，使買方得以充分認知此範圍之建物隨時有被拆除之虞或其他危險
（2）建物型態、建物現況格局
建物型態，如一般建物：單獨所有權無共有部分，包括：獨棟、連棟、雙併等。區分所有建物：公寓(五樓含以下無電梯)、透天厝、店面(店鋪)、辦公商業大樓、住宅或複合型大樓(十一層含以上有電梯)、華廈(十層含以下有電梯)、套房(一房、一廳、一衛)等。
建物現況格局以交易當時實際之現況格局為準。現況格局例如：房間、廳、衛浴數，有無隔間）
（3）汽車停車位種類及編號、
檢附分管協議書及圖說、說明約定專用部分及規約。
（4）滲漏水
有無滲漏水之情形，若有，滲漏水處具體位置、滲漏水處之處理方式，有賣方修繕後交屋、以現況交屋：減價、買方自行修繕等。
（5）輻射屋
有無曾經做過輻射屋檢測； 若有，請檢附檢測證明文件。檢測結果有無輻射異常；若有異常之處理：賣方改善後交屋。以現況交屋：減價或買方自行改善、其他方式。71年至73年領得使用執照之建築物，應特別留意檢測。行政院原子能委員會網站已提供「現年劑量達1毫西弗以上輻射屋查詢系統」供民眾查詢輻射屋資訊，如欲進行改善，應向行政院原子能委員會洽詢技術協助。
（6）氯離子
有無曾經做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測(例如海砂屋檢測事項)；若有，檢測結果：有無超過容許值含量，若有超過之處理：賣方修繕後交屋。以現況交屋：□減價□買方自行修繕。其他方式。83年7月21日以前，CNS3090無訂定鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值。83年7月22至87年6月24日依建築法規申報施工勘驗之建築物，參照83年7月22日修訂公布之CNS3090檢測標準，鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.6㎏/m3。87年6月25日至104年1月12日依建築法規申報施工勘驗之建築物，鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量參照87年6月25日修訂公布之CNS3090檢測標準，容許值含量為0.3㎏/m3。104年1月13日(含)以後依建築法規申報施工勘驗之建築物，鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量參照104年1月13日修訂公布之CNS 3090檢測標準，容許值含量為0.15㎏/m3。上開檢測資料可向建築主管機關申請，不同時期之檢測標準，互有差異，買賣雙方應自行注意。
（7)兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡
本建物(專有部分)是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事：於產權持有期間有無曾發生上列情事。於產權持有前，賣方確認無上列情事。知道曾發生上列情事。不知道曾否發生上列情事。
（8）火災警報器
有無住宅用火災警報器。有無其他消防設施；若有，項目為何。非屬應設置火警自動警報設備之住宅所有權人應依消防法第6條第5項規定設置及維護住宅用火災警報器。
（9）自來水供水及排水系統
是否正常；若不正常，由買方或賣方負責修繕。
（10）出租或第三人占有
現況有無出租或被他人占用之情形；若有，賣方應於交屋前：終止租約、拆除、排除、以現況交屋，或買賣雙方另有協議罷方式處理。
（11）承租或占用他人土地
現況有無承租或占用他人土地之情形；若有，賣方應於交屋前：終止租約、拆除、排除以現況交屋，或買賣雙方另有協議處理。
（12）山坡地住宅社區
是否為直轄市、縣（市）政府列管之山坡地住宅社區。建築主管機關有無提供評估建議資料。 所有權人或其受託人可向直轄市、縣(市)政府建築主管機關申請相關評估建議資料。
（13）約定專用
有無約定專用部分；若有，詳見規約。
（14）規約
有無公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項；若有，檢附規約或其他住戶應遵行事項。
（15）管理委員會
有無管理委員會統一管理；若有，管理費金額及繳納方式、有無積欠管理費。
（16）附屬設備
是否計入建物價款中，隨同建物移轉或不計入建物價款中，由賣方無償贈與買方或由賣方搬離
附屬設備項目，如電視、電視櫃、沙發、茶几、餐桌、餐桌、鞋櫃、窗簾、燈飾、冰箱、洗衣機書櫃、床組(頭)、衣櫃、梳妝台、書桌椅、置物櫃、電話、保全設施、微波爐、洗碗機、□冷氣、排油煙機、流理台、瓦斯爐、熱水器、天然瓦斯、其他、有無依法設置之中繼幫浦機械室或水箱。樓頂平臺有無依法設置之行動電話基地台設施。
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