誇張！樓上漏水 她的天花板長出鐘乳石

新聞摘要：

豪宅天花板竟然長出鐘乳石！讀者陳太太在高雄澄清湖畔的華廈，擁有一戶高樓層的樓中樓，不料樓上住戶經常漏水，造成陳太太的牆壁長出壁癌、屋內電箱積水，最誇張的是浴室屋頂甚至長出整排的鐘乳石，最長的長度約15公分，陳太太說，她屢次向對方反應，對方都不修繕，請管委會發文給對方，也未獲處理，陳太太嘆說：「她家漏水，我家長鐘乳石，真是太慘了！」

 

陳太太表示，她的樓中樓可俯瞰澄清湖美景，又有標準水道的私人游泳池，原本她每月以2萬5000元出租給房客，不料樓上住戶經常漏水，滴到床鋪、地板，牆壁也長出壁癌，導致房客抗議，她只好將租金減低5000元，改成每個月2萬元出租，不過每逢大雨，房子就漏水，讓房客抗議連連。

 

陳太太說，由於樓上長期漏水，有天她接到房客通知：「浴室的天花板快掉下來了！」趕緊請人來修理，赫然發現天花板上方的樓板，竟因漏水長出一排白色鐘乳石，最長的將近十五公分，陳太太自嘲：「都市的大樓長鐘乳石，真是天下奇景！」

 

陳太太說，漏水甚至滲入屋內電線，她請工人來維修，電線與電箱拆下來，「水漏得像瀑布！」萬一爆炸，後果不堪設想。

 

陳太太請高雄市建築師公會鑑定，確定漏水是樓上導致，大廈管委會在今年1月21日將鑑定結果發文給樓上屋主蔡姓女子，要求她在文到3個月內修復漏水之處，但至今仍未修好。陳太太無奈，只好向《蘋果》投訴。

 

律師吳春生說，一般大樓的漏水，可能是因為大樓的管線問題、或樓上住戶裝潢時的施工疏漏而導致，被害屋主可要求樓上的屋主、及大樓管委會修復或補償所漏水導致的損害，若對方不理會，被害屋主可提出提出民事告訴求償（蘋果日報2016年08月19日19:39王勇超／高雄報導）。

律師評析：

陳太太面臨的情況確實相當困難，漏水不僅影響了居住品質，還導致了財產損失和租戶的抗議。根據律師吳春生的建議，她可以要求樓上屋主修復漏水問題或進行相應的補償。雖然大廈管委會已經向樓上屋主發出要求修復的通知，但如果對方仍未處理，陳太太可以考慮提起民事訴訟，尋求相應的損害賠償。這類案件通常需要法院介入，以確保被害屋主的權益得到保障。

 

在此過程中，陳太太可以考慮諮詢更多的專業意見，以確保她的法律權利能夠得到有效的實現和保護。

 

建築物漏水問題，一直是公寓大廈住戶相鄰關係，或房屋買賣糾紛最常見而且最頭痛的問題，一般大樓的漏水，可能是因為大樓的管線問題、或樓上住戶裝潢時的施工疏漏而導致，被害屋主可要求樓上的屋主、及大樓管委會修復或補償所漏水導致的損害，若對方不理會，被害屋主可提出民事告訴求償。

 

如可歸責於樓上住戶管理使用之過失所致，即由樓上住戶負擔修繕費用，並應負擔損害賠償責任（民法第184條、第191條、第767條、公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條後段但書），此與共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用，由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人，共同負擔有所不同；是以，應先釐清漏水原因並確認修繕之權責，可能並非樓上漏水，即完全一律由樓上負責。

 

按住戶於他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕；住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶得按其性質訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項分別定有明文。揆諸其立法理由在於明確規範區分所有權人間之相鄰關係，以杜紛爭，故倘非進入相鄰區分所有權人之專有部分、約定專用部分，即無以完成其維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，該相鄰區分所有權人自有容忍之義務（臺灣台北地方法院97年度訴字第2883號）。

 

為明確規範公寓大廈住戶區分所有權間之相鄰關係，乃於公寓大廈管理條例訂立10條、第6條、第12條等規定，以杜紛爭。第6條之相鄰使用權，乃加諸他區分所有權人之一項負擔，應限於「必要範圍內」，始得為之，亦即非進入相鄰區分所有權人之專有部分，即無法完成其維護、修繕專有部分或設置管線之情形而言。民法物權篇第792條相鄰關係，相鄰關係重在於相互利害之調和，不宜使相鄰區分所有權人負過重之義務。

 

房屋發生漏水情事，勢必影響居住品質，依通常交易觀念，當會構成物之瑕疵。然而房屋之漏水瑕疵於修復後是否仍有損害，以瑕疵建物之價值減損，可分「使用價值」及「交換價值」的減損。使用價值的減損通常即修復成本，惟交換價值減損則包括有污名價損。其污名價損之評估，是實務上經常發生的法律爭議。一般以為非嚴重之漏水不構成污名價損減損（參臺灣臺北地方法院100年度訴字第2651號民事判決）

 

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