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裝修工程因大樓管理措施導致停工，究應如何處理？
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問題摘要： 區分所有權人就其專有部分依法享有充分之物權保障，除非經法律特別限制或有效規約所明定，原則上應得自由使用與處分之權利。對於管委會若試圖以非法律依據所制定之內部規則，限制區權人之裝修或使用行為，則無從構成合法拘束力，區權人可據以主張該限制無效，並請求排除非法干涉，確保其合法權益不受侵害。是以，涉及公寓大廈...
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社區管委會可運用經費多少？區權人會議、規約如何決議、規定？
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問題摘要： 管委會雖具備公寓大廈日常管理及支出執行之權限，但其所有經費動支均應以區分所有權人會議所授權範圍內為限，若逾越應報請會議審議追認，尤其對涉及重大經費增列如管理公司調漲費用或續約之契約行為，原則上應交付會議討論通過始可執行。若現行社區無明文規範，儘速於區分所有權人會議修正規約或新增決議，設定合理動支上限與...
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區分所有權人會議是什麼？有什麼權限？
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問題摘要： 區分所有權人會議乃公寓大廈管理制度下核心組織，負責統合各區分所有權人之集體意志，決定與專有與共用部分管理、修繕、財務、重建與住戶行為規範相關之重大事項，其決議在符合程序要件下具有拘束全體住戶之法律效力，亦可作為訴訟上主張或管理執行之依據，對於公寓大廈自治與法律秩序之維護至為關鍵。 律師回答： ...
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住戶中如有信託關係或係法人，應向受託人或法人通知，而非向實際居住者
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問題摘要： 公寓大廈管理條例第30條雖未明定法人或信託財產所有權人之特殊通知方式，惟依內政部函釋及法院判決類推民法第56條之見解，區分所有權人若係法人或信託關係，管理委員會或召集人於召集會議時應確認其通知對象為登記簿所載之受託人或法人，並由其合法指派之代表人行使表決權，方符合法定程序。否則即有導致決議遭撤銷或無效...
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公寓大廈區分所有權人會議決議之規約，其決議事項較法令所容許條件，採更嚴格標準者，是否「抵觸」無效？
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問題摘要： 公寓大廈規約若對專有部分採取較都市計畫或建築法規更為嚴格之使用限制，雖不當然無效，但其效力仍須符合契約正當性原則、公平性原則及不得違反法令強制規定之要件。實務上應審慎評估該限制是否屬於合理自治範疇，抑或形同逾越法定範圍之限制措施，一旦造成他人重大損失或對原法令容許權利形成實質剝奪，即可能被認為與公共利...
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公寓大廈規約可以約定，如果有住戶吸菸就罰錢嗎？
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問題摘要： 公寓大廈得透過區分所有權人會議決議之規約，禁止住戶於共用部分吸菸，此屬合法有效之約定。至於違規吸菸者是否須繳交違約金，則須視該約定是否經區分所有權人會議依法通過、明確載入規約內容，並不得違反法律強制規定或公共秩序原則。若符合以上條件，原則上應可對住戶產生拘束力。然而，若僅依多數決作成規約卻未經全體住戶...
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教會廣播擾鄰，如何處理？
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問題摘要： 若屬同棟大樓內問題，應由管理委員會依法依約積極處理與制止；若屬鄰地之教會發聲，則應依民法第793條、噪音管制法第6條與社會秩序維護法第72條提起處理，蒐證錄音報警為第一步，報警無效者應訴諸法院請求禁止並可輔以損害賠償。在法定救濟手段之外，若能搭配理性溝通與團體施壓，往往更能促使問題和平落幕。最終，唯有...
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住戶拒不繳交管理費，管委會如何請求？可以請求律師費嗎？
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問題摘要： 住戶積欠管理費時，管理委員會可循民事訴訟或督促程序依法請求清償金額及遲延利息，必要時並可進一步請求強制遷離或拍賣區分所有權。至於能否請求律師費，則須視社區規約是否有明確約定，若無約定則難以主張。為提升法律執行效益，建議社區應適時檢討規約內容，納入處理違約行為及附加費用之機制，並建立完整催收程序與文件保...
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公寓大廈區分所有權人中如有商家，區分所有權人會議可否決議限制其專有部分之營業時間？
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問題摘要： 區分所有權人會議之決議雖有其必要與功能，然其對專有部分權利之干預仍須依法限縮，尤其涉及營業行為等私權核心事項時，更應透過規約方式處理，確保程序正義與實體公平，方能兼顧住戶自治與個別權利保障，避免法律爭議與社區紛擾。 律師回答： 關於這個問題，在公寓大廈的管理實務中，當區分所有權人中有商業使...
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社區管理費怎收，「規約」說了算，可以授權管委會自行決定嗎？
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問題摘要： 公寓大廈管理條例雖未明訂管理費繳納方式細節，但已授權社區住戶可透過規約或區分所有權人會議自訂管理細節。管理委員會若無明文授權，則不得片面改變管理費繳納方式或強制住戶吸收手續費，否則將可能構成越權決策，甚至損及住戶權益。住戶有權要求決策透明，並透過區分所有權人會議重新檢討與確認繳費方式與費用安排，確保社...
