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裝修工程因大樓管理措施導致停工，究應如何處理？
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問題摘要： 區分所有權人就其專有部分依法享有充分之物權保障，除非經法律特別限制或有效規約所明定，原則上應得自由使用與處分之權利。對於管委會若試圖以非法律依據所制定之內部規則，限制區權人之裝修或使用行為，則無從構成合法拘束力，區權人可據以主張該限制無效，並請求排除非法干涉，確保其合法權益不受侵害。是以，涉及公寓大廈...
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公寓大廈區分所有權人會議得否限制管理委員被選舉人與選舉人資格？
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問題摘要： 公寓大廈區分所有權人會議如擬限制管理委員會之被選舉人與選舉人資格，其唯一合法有效方式，乃為將該等限制條件以明文方式記載於公寓大廈規約中，並經區分所有權人會議依法決議通過。倘僅憑臨時會議決議或公告方式設定條件，則欠缺法定依據，無法對住戶產生拘束效力，反可能成為訴訟爭議之根源，動搖整體管理秩序與決策正當性...
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分管協議之成立如何認定？
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問題摘要： 分管協議是共有物所有人在分割前達成的協議，目的是劃定各自使用、占有、收益共有物的範圍。根據法律，可以由全體或多數共有人決定成立。協議可以是書面的，也可以是默示的，但默示協議需要有具體的行動或情事表明共有人之間的同意。在某些情況下，例如公寓管理中，第三人（如建商）介入可以幫助共有人達成協議，但這種情況的...
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公寓大廈區分所有權人會議決議之規約，其決議事項較法令所容許條件，採更嚴格標準者，是否「抵觸」無效？
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問題摘要： 公寓大廈規約若對專有部分採取較都市計畫或建築法規更為嚴格之使用限制，雖不當然無效，但其效力仍須符合契約正當性原則、公平性原則及不得違反法令強制規定之要件。實務上應審慎評估該限制是否屬於合理自治範疇，抑或形同逾越法定範圍之限制措施，一旦造成他人重大損失或對原法令容許權利形成實質剝奪，即可能被認為與公共利...
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管委會可行自行調降管理費？事後區分所有權人大會決議再追認可以嗎？
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問題摘要： 在社區管理事務中，雖程序正當性極為重要，但實務運作上偶有時序上之先後處理，若能最終由合法機關以正當程序追認補正，仍可產生法律效力。此次管委會逕自調降管理費雖具瑕疵，但在區分所有權人大會已決議追認且無違反重大法益的前提下，應視為已合法補正，不構成違法或損害其他住戶權益。此案例亦提醒社區管委會未來處理財務...
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公寓大廈管理委員會可否公布欠繳管理費之住戶的姓名？
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問題摘要： 公寓大廈管理委員會在符合法律規範前提下，得於特定目的內公布積欠管理費住戶之姓名，前提為應以社區規約明定揭露原則與程序，並依個人資料保護法之特定目的、比例原則與資料最小化原則行之。此舉若適當施行，既可維持社區財務秩序、督促義務履行，亦可兼顧個人資料保障，平衡社區治理與住戶權益之法律界線。 律師回答...
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住戶中如有信託關係或係法人，應向受託人或法人通知，而非向實際居住者
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問題摘要： 公寓大廈管理條例第30條雖未明定法人或信託財產所有權人之特殊通知方式，惟依內政部函釋及法院判決類推民法第56條之見解，區分所有權人若係法人或信託關係，管理委員會或召集人於召集會議時應確認其通知對象為登記簿所載之受託人或法人，並由其合法指派之代表人行使表決權，方符合法定程序。否則即有導致決議遭撤銷或無效...
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原屋主積欠的停車管理費，管委會可以跟新屋主請求嗎？如規定前，未繳清不得換停車磁卡？可以嗎？
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問題摘要： 原屋主積欠之停車管理費原則上不應由新屋主負擔，除非社區規約有明文規定且新屋主於購屋時已知悉或應得而知，否則基於債之相對性原則與法律保護善意第三人之精神，管委會不得對其請求。而以不核發磁卡為由限制使用的作法，則須審酌其是否為合理管理措施及是否侵害繼受人之正當使用權，否則仍可能被認定違法或不當。 律...
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公寓大廈規約可以約定，如果有住戶吸菸就罰錢嗎？
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問題摘要： 公寓大廈得透過區分所有權人會議決議之規約，禁止住戶於共用部分吸菸，此屬合法有效之約定。至於違規吸菸者是否須繳交違約金，則須視該約定是否經區分所有權人會議依法通過、明確載入規約內容，並不得違反法律強制規定或公共秩序原則。若符合以上條件，原則上應可對住戶產生拘束力。然而，若僅依多數決作成規約卻未經全體住戶...
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住戶拒不繳交管理費，管委會如何請求？可以請求律師費嗎？
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問題摘要： 住戶積欠管理費時，管理委員會可循民事訴訟或督促程序依法請求清償金額及遲延利息，必要時並可進一步請求強制遷離或拍賣區分所有權。至於能否請求律師費，則須視社區規約是否有明確約定，若無約定則難以主張。為提升法律執行效益，建議社區應適時檢討規約內容，納入處理違約行為及附加費用之機制，並建立完整催收程序與文件保...
