土地法詞彙-不動產登記

說明：

土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。不動產登記即是將不動產的財產權登記在權責機關之登記簿上，作為不動產產權之公示方法。土地登記機關受理登記案件後，應依法審查，此可參照土地法第55條、第75條之規定，及土地登記規則第55條：「登記機關接收申請登記案件後，應即依法審查。辦理審查人員，應於登記申請書內簽註審查意見及日期，並簽名或蓋章。申請登記案件，經審查無誤者，應即登載於登記簿。但依法應予公告或停止登記者，不在此限。」

 

申請土地登記之案件，經地政機關審查結果無誤者即予以公告或登簿，我國土地登記制度之審查標準，採取實質審查；由行政機關就土地登記之內容予以審查，資料不全者由登記機關依據土地登記規則第56條規定，以書面敘明理由或法令依據，通知申請人補正；或是依據土地登記規則第57條規定，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回土地登記之申請。

 

另參照大法官解釋第598號解釋理由書闡釋：「土地登記為不動產權利之公示制度，依法具有公信力（土地法第43條參照）。主管機關辦理土地總登記並發給書狀之前，應履行嚴謹之實質審查程序，如調查地籍、公布登記區及登記期限、接收文件、審查並公告等（土地法第48條）；公告期間內如土地權利關係人提出異議，地政主管機關應予調處；異議人如不服調處者，應於規定期間內，訴請司法機關決定權利之歸屬（土地法第59條）。」

 

如抵押權，按抵押權為不動產物權，非經登記，不生效力，抵押權人僅能依設定登記之內容行使權利，是抵押權人及抵押債務人為何人，並所擔保之債權為何種債權，均應以設定之內容為準；又普通抵押權乃係就抵押物賣得價金優先受償之權利，必從屬於債權而存在，亦即必須有被擔保之債權合法存在為前提，苟無債權發生，即無抵押權之存在可言，最高法院70年度第18次民庭會議決議（三）、最高法院72年度台上字第2432號、85年台上字第3105號、70年台上字第513號裁判意旨可稽。

 

相關法條：

土地法第37條規定：

土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。

土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。

 

土地登記規則第4條規定：

下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記：

一、所有權。

二、地上權。

三、中華民國九十九年八月三日前發生之永佃權。

四、不動產役權。

五、典權。

六、抵押權。

七、耕作權。

八、農育權。

九、依習慣形成之物權。

 

土地登記規則第6條規定：

土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，加蓋登簿及校對人員名章後，為登記完畢。                                      

土地登記以電腦處理者，經依系統規範登錄、校對，並異動地籍主檔完竣後，為登記完畢。

 

土地登記規則第7條規定：

依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。

 

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