公寓大廈管理條例詞彙-區分所有

說明：

區分所有，係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權，常見如公寓大廈中每一住戶之所有權，而區分所有人指擁有建物區分所有之所有權人，換言之，具有「構造上獨立性」，並辦理登記而將「所有權客體之型態現實化與具體化表現於外部」，如不符合區分所有之要件則屬於分管關係而有土地法第34條之1規定之適用。

依最高法院民事判決99年度台上字第1150號所示：「查建築物區分所有與分管之區別，在於前者係數人區分一建築物而各有專有部分，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有。基於所有權標的物獨立性之原則，其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性，並以所有權客體之型態表現於外部。其中所謂構造上之獨立性尤應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在，始足當之。至於後者乃建築物共有人，就該共有建築物之使用、收益或管理方法所作之約定。前者因並非共有之狀態，故無土地法第三十四條之一規定之適用，後者則因不失共有之本質，自仍有上開規定之適用。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，長年互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，即非不得認有默示分管契約之存在。本件系爭建物之攤位間無明確之隔離，且未辦理區分所有之單獨所有權登記，並無所有權客體之型態現實化與具體化表現於外部，性質上係分管而非區分所有，乃原審合法確定之事實，則共有人出賣系爭建物及土地，被上訴人自得主張土地法第三十四條之一規定之優先承買權。」

相關法條：

公寓大廈管理條例第3條規定：

本條例用辭定義如下：

三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。