買賣法詞彙-斡旋金

06 Feb, 2021

說明:

賣方須注意斡旋金收受之時點,已受買賣契約之拘束,已受買賣契約之拘束。買方在向賣方洽談買賣價金時,經常透過仲介提出斡旋金予賣方,賣方倘若接受斡旋金,依交易習慣、或因意願書或斡旋金收據上約定,斡旋金將視同訂金或轉為訂金,而可認為買雙方已為意思合致,買賣契約已成立生效。我國法院實務見解,亦認為基於賣方受領斡旋金之事實,認為買賣契約之必要之點,即買賣標的即買賣價金,業已達成合意,而認為該買賣契約已成立生效,至於有關履行契約之其他細節部分,雖尚待雙方磋商並簽訂書面,而不影響買賣契約已成立生效(臺灣高等法院100年上易字第866號民事判決)。

 

房地產交易金額龐大,為確認買方購屋意願,仲介業者通常會要求買方提出一筆「斡旋金」,以便與屋主進行議價。所謂「斡旋金」依民間交易習慣,意思為「請求中人代為協調所需之費用」,但「斡旋金」在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件,否則斡旋金必須退還。當買賣簽立時,斡旋金即轉變成買賣價金之一部分。

 

賣方因找到更高價買主而毀約不賣時,賣方屋主仍可透過有效之物權行為將產權移給後來出價更高之買主,法律上對前買主而言,仍屬可歸責於賣方之嗣後給付不能,依照民法第226條及249條第3款,賣方須負債務不履行之賠償責任外,尚須加倍返還所受之斡旋金(已轉為定金)予前買受人。

 

相關法條:

民法第153條規定:

當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。

當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。

 

民法第345條規定:

稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。


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