買賣法詞彙-斡旋金

說明：

賣方須注意斡旋金收受之時點，已受買賣契約之拘束，已受買賣契約之拘束。買方在向賣方洽談買賣價金時，經常透過仲介提出斡旋金予賣方，賣方倘若接受斡旋金，依交易習慣、或因意願書或斡旋金收據上約定，斡旋金將視同訂金或轉為訂金，而可認為買雙方已為意思合致，買賣契約已成立生效。我國法院實務見解，亦認為基於賣方受領斡旋金之事實，認為買賣契約之必要之點，即買賣標的即買賣價金，業已達成合意，而認為該買賣契約已成立生效，至於有關履行契約之其他細節部分，雖尚待雙方磋商並簽訂書面，而不影響買賣契約已成立生效（臺灣高等法院100年上易字第866號民事判決）。

房地產交易金額龐大，為確認買方購屋意願，仲介業者通常會要求買方提出一筆「斡旋金」，以便與屋主進行議價。所謂「斡旋金」依民間交易習慣，意思為「請求中人代為協調所需之費用」，但「斡旋金」在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣簽立時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分。

賣方因找到更高價買主而毀約不賣時，賣方屋主仍可透過有效之物權行為將產權移給後來出價更高之買主，法律上對前買主而言，仍屬可歸責於賣方之嗣後給付不能，依照民法第226條及249條第3款，賣方須負債務不履行之賠償責任外，尚須加倍返還所受之斡旋金(已轉為定金)予前買受人。

相關法條：

民法第153條規定：

當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。

民法第345條規定：

稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。