土地法詞彙-獨立之不動產

說明：

民法規定不動產計，土地：指人力所能支配之地表及其一定範圍內之上空與地下。而定著物指非土地之構成部分，繼續密切附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言（司法院釋字第93號解釋）。

 

按「自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列。」、「…建築之程度，二樓結構業已完成，僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，此項尚未完全完竣工之房屋，已足避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產…」最高法院41年臺上字第1039號、70年臺上字第2221號分別著有判例。
 

所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張，抵押權之範圍亦同。是從物與附屬物雖均為抵押權之效力所及，惟兩者在概念上仍有不同（最高法院88年台上字第485號判決）。
 

按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物之所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。經查：本件系爭大樓一至六樓連同地下室起造人均為一人所獨有並以單獨建號申請起造，原無區分所有權人間相互關係，雖上訴人為系爭七、八樓建物興建之承攬人，但起造人仍為訴外人八動公司，並無區分所有權關係存在，上訴人援引上開法條為據主張七、八樓之所有人將可主張正中宅門通行權利而得認係單獨權利客體者，應無可採。再者，系爭七樓增建部分，無論使用電梯、樓梯或貨梯，均須利用系爭建物一樓大門或廠房進出，並無獨立門戶、通道可供出入；而系爭建物一至六樓僅登記一個建號，為訴外人即執行債務人八動公司單獨所有，以系爭建物七、八樓增建部分與原建物在使用上結為一體，七、八樓無從與原建物分離而單獨使用自不具使用上獨立性，僅具增加原建物之經濟使用功能目的，即應認係原建物之附屬建物，非為獨立之權利客體，揆諸前開說明，自應為被附屬之原建物所有權範圍擴張所及，而抵押權支配範圍既與所有權相同，被上訴人就系爭建物之抵押權範圍亦隨之擴張（臺灣高等法院90年度重上字第315號民事判決）。

 

所謂建物增建之附屬物，係指於原獨立建物增建之建築，已具有構造上之獨立性，但在使用功能上，與原有建物作一體利用，欠缺使用上之獨立性，為不具有獨立性之建築，而從屬於獨立之原有建物者而言；增建之附屬物，因不符建物獨立性之要求，不得為所有權之客體；判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建物之依存程度等情形定之（臺灣彰化地方法院94年度訴字第136號民事判決）。

 

相關法條：

民法第66條規定：

稱不動產者，謂土地及其定著物。

不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。

 

民法第758條規定：

不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

前項行為，應以書面為之。

 

司法院釋字第93號解釋：

查民法第六十六條第一項所謂定著物指非土地之構成分，繼續附著於土地而達一定經濟上目的不易移動其所在之物而言，輕便軌道除係臨時敷設者外，其敷設出於繼續性者，縱有改建情事，有如房屋等，亦不失其為定著物之性質，故應認為不動產。

 

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