買賣法詞彙-私有面積

說明：

「私有面積」意義為何？私有面積通常包括主建物（使用上及構造上之獨立性建物）與附屬建物（主建物相連之陽台、雨遮、露台）。而室內面積，專指主建物部分。

 

「私有面積」依交易習慣應包含當層電梯及走道(即俗稱小公)，除室內面積外，是否包括「小公」設施應有部分之面積，在預售屋買賣常成為重要爭議。如房屋坪數之平面圖上所載之私有面積即為室內面積，是是否當層樓梯、電梯間、走道等俗稱「小公」之面積，私有面積是否扣除應「小公」之面積？

 

「本件係屬預售屋之買賣，買受人於訂約時，未見系爭房屋之狀態，就系爭房屋之坐落、位置、面積等，買賣雙方當事人僅能依契約而為合意，而依兩造契約及平面圖並未就私有部分或共同使用部分之範圍加以界定，自應探求當事人之真意。而探求當事人之真意，則須參酌買賣當時之交易習慣，依中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十四年二月九日(84)建投全聯字第一五一八號函，對於「私有面積」所表示之意見，認不動產買賣契約日在八十一年二月四日公平交易法實施前，所謂「私有面積」依交易習慣應包含當層電梯及走道(即俗稱小公)。又中華民國消費者文教基金會建築委員會編著，消費者報導雜誌社出版之「購屋指南」亦載有：「有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，而所謂私有面積已包括了室內、陽台、當層的電梯間、樓梯間及走廊等的分擔面積在內。至於公共設施面積只包括地下室及屋頂突出物之公共面積之分擔……」等敘述，可見當時在預售屋之買賣交易習慣上，「私有面積」除室內面積外，尚包括「小公」設施應有部分之面積。被上訴人為建築業者，於所繪製之平面圖上標明之「私有面積」，其真意係指包含「小公」之面積，自屬可信。」（最高法院87年度台上字第2718號、85年度台上字第1189號判決）。

 

但亦有認為係「室內面積」不包括「小公」，即「我國建築法規上，並無私有面積之名稱及定義，惟顧名思義，應係一般民間買賣房屋訂立契約時，指購屋人得自行支配，專供其使用之室內面積，有別於公共面積而言。至土地登記規則或地籍測量實施規則將區分所有建物之共同使用部分測繪於各區分所有建物(主建物)之內，乃公共設施(即民間交易所謂之小公)應比例分攤負擔之問題，與私有面積之意義並非一致，不能謂依土地登記規則測量所得之權狀面積即為私有面積。原審以土地登記規則上開規定及建築投資公會前開函均謂當層樓、電梯間之分擔面積一併計入測繪於各區分所有建物之內云云，遽認樓、電梯間屬私有面積，自有可議。」（最高法院87年度台上字第1280號判決）。實則，中華民國建築技術學會八十二年十月二十二日函雖稱：「小公如以字義解釋，既稱謂『公』，當然是供公眾使用之公共設施面積，自不能謂住家或辦公室之使用面積」，惟又附加說明：「不論如建商所指『大公』、『小公』之名稱為何，應就事實認定為主」，可見所謂私有面積之範圍如何仍應依具體事實認定之，非謂私有面積一詞有其特定之意義（最高法院86年度台上字第3086號判決）。

 

相關法條：

民法第98條規定：

解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。

 

民法第153條規定：

當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。

 

民法第345條規定：

稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。

 

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