買賣法詞彙-兇宅

說明：

買賣標的之房屋屋內若曾有兇殺或自殺致死事故，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟我國一般社會大眾對於此類兇殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，對發生非自然死亡情事之房屋，多會影響購買意願及交易價格，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。

 

房地產交易實務上，出賣人對於其出售之房屋否發生「兇殺或自殺致死之情事」，固有說明義務，然所謂「發生兇殺或自殺致死之情事」乃指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部有（包括主建物及附屬建物），曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，如非賣方產權持有期間或非他人加工或自行加工致死，則非屬「兇殺或自殺致死之情事」（臺灣高等法院100年度上易字第1073號民事判決參照）。

 

再者，房屋是否因為曾有人於此「發生凶殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀面及心理層面之範疇，復因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此，在判斷一房屋是否為「凶宅」，應考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生凶殺或自殺致死」之「人」應死於屋內為必備要件。(臺灣台北地方法院96年度訴字8434號)。

 

衡之一般社會常情，屋內有人意外死亡之房屋，與因第三人之犯罪行為致被害人死亡其內之房屋之間，尚有不同，前者要不屬「凶宅」之範圍，此觀內政部地政司所頒「房地產委託銷售契約範本」附件中房地產標的現況說明書第十一項所載「曾發生過兇殺或自殺致死案件」之定義即明，且自主觀面言，是否「凶宅」，常因個人之心理、宗教信仰及時間之經過等因素而受影響，並非一般人均認發生有人意外死亡之房屋即為「凶宅」，況系爭房地發生原屋主子女意外死亡事件是在八十五年八月間，而系爭房地之買賣，是在九十二年三月間，相距時間長達近七年之久，對一般人心理上之負面影響，即已輕淡；就客觀面言，系爭房地自不因是否「凶宅」而減低其本身之經濟上使用價值。故系爭房地發生有人意外死亡事件，在交易上難認為重要性，要不屬物之性質之錯誤，原告前揭主張，為無理由（臺灣桃園地方法院92年度訴字1073號）。

 

因之，判斷房屋是否為「凶宅」時，並不以「發生兇殺或自殺致死」之「人」應陳屍屋內為必備要件，且應考量事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素，並非以「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，一概均認係凶宅而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。(臺灣高雄地方法院97年訴字第586號判決、臺灣高等法院99年度上字第873號判決、99年度上字第1105號判決、99年度上易字第229號判決可參)

 

相關法條：

民法第354條規定：

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

 

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