物權法詞彙-地上權

說明：

地上權在民法上是不動產物權的一種。按地上權為物權之一種，依法得以對抗第三人，無論業主更換何人，當然得以存在，不受影響（參照最高法院18年上字第651號判例）。而地上權係對物之權利，存在於地上物對土地之間，與土地及地上物所有權人為無涉，且法定地上權，係為調和地上物與土地間之關係，更應與地上物有密切關係，該地上物既有法定地上權，自不因地上物所有權人變更而變更，仍應存於該地上物，始符法定地上權之立法意旨，對於以法定地上權作為坐落權源之房屋而言，由於房屋不能獨立於土地而單獨存在，房屋之所有權也不能獨立於對於土地坐落權源之外而單獨存在，房屋坐落權源倘脫離房屋所有權後已無意義。

按稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文；又地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行（最高法院64年台上字第2552號判例意旨參照）。按地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行。上訴人占有系爭土地之始，係基於承租人之意思而非基於行使地上權之意思，並無證據證明嗣後曾依民法第945條所定變為以地上權之意思而占有，自不能本於民法第772條準用同法第769條之規定，請求登記為地上權人，最高法院64年台上字第2552號判例意旨可參。

當事人如有合意並訂立書面契約設定地上權，即屬合法，受理登記（地政）機關對之尚無實質之審查權。是以不論該土地目前使用情形之事實狀態如何，似不應影響其地上權之登記（內政部80年9月6日台內地字第8003162號函）。

按建物性質上不能與其基地使用權分離而存在，故地上權之移轉，原則上應與建物同時移轉（參見史尚寬先生著地上權之研究一文）。如地上權與建物所有權分離而為讓與者，不僅新地上權人實際難以使用基地，有違原地上權設定之目的；且導致建物所有權人與基地所有權人喪失原地上權關係，嗣後建物出售時，基地所有權人將無從依土地法第104條第1項中段規定主張優先購買權，從而僅移轉基地地上權而未隨同移轉建物所有權之登記，應不予受理（內政部73年11月7日台內地字第271260號函）。

如以建築物之某層為標的，於其上面特定空間設定地上權後，再行建築使用者，為因應社會經濟發展需要，登記機關仍應受理。至地上權之位置以該某層於基地上之垂直投影為範圍，而權利範圍（即建築物將來所佔空間）可由雙方當事人以契約訂定，惟應受有關建築法令規定之限制（內政部76年9月19日台內地字第536533號函）。

相關法條：

民法第832條規定：

稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。