共有法詞彙-共有物之管理

說明：

所稱之管理，係指除共有物之處分，變更及設定負擔外之管理，包括使用、收益、改良及保存行為，所謂保存行為指防止共有物毀損、滅失或其權利免於喪失、限制，以維持共有物現狀為目的之行為。而改良行為，係指不變更共有物之性質，以增加共有物之效用或價值為目的之行為，另利用行為，係指以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質，決定共有物使用收益方法之行為。決定方式採當事人約定優位原則，及多數決原則。

至於共有物之處分、變更及設定負擔，則依民法第819條第2項規定，應得共有人全體之同意，採全體同意原則。土地法第34條之1就此有特別規定，以「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」亦採多數決決定之原則。

按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民法第820條第1項固定有明文。惟該條文係於98年1月23日修正公布，並自公布後6個月施行（見民法物權編施行法第24條第2項規定），且並無得溯及既往適用之特別規定，是於該條文修正前關於共有物之管理事項，自應適用該條文修正前：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」之規定。復按共有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院71年度台上字第4199號判決要旨參照）。

相關法條：

民法第820條規定：

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。

前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。

共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。

共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。