物權法詞彙-法定地上權

說明：

法定地上權，即地上權取得基於法律規定取得者即屬之，如因基地租賃所生地上權請求之設定（民法第422-1條、土地法第102條規定）、因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異（民法838-1條規定）、僅以土地或僅以建築物為抵押者（民法第876條規定）等。

 

「法定地上權」故依民法第759條規定：因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」。法定地上權無需登記即生效力，惟如欲處分該物權，仍需先經登記，藉以落實登記之公示性。

 

法定地上權之成立理由上，應注意其具有彌補法制上建物所有人不能設定自己土地利用權之功能，立論基礎上，不能忽略其對於私益之保護觀點，而各成立要件之重要前提則是，必須基於顯見客觀之事實關係。

 

按修正前民法第七百五十七條明定，物權，除本法或其他法律有規定外，不得創設。準此，依同法第八百七十六條第一項規定設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。可知基於物權法定主義精神，法定地上權必須合於法律之特別規定，始能成立。亦即須於設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時為其成立法定地上權要件。倘於設定抵押權時之土地及建物非屬同一人，或土地及建物分別為數人所有或各有多數不相同之共有人，而於拍賣異其所有人之情形時，如仍認有法定地上權存在，即逾該條項規定之範圍，其因而造成拍定人之不利益，顯難謂為公允，應無以相類事實為相同處理之法理，而適用民法第八百七十六條第一項規定之餘地（最高法院98年度台上字第478號民事判決）。

 

第876條之適用，設定抵押權時，建物須已存在，於設定抵押權後方存在之建物為可否併付拍賣之問題，而非法定地上權所欲規範者。故須於設定抵押權時，建物已存在方有，須具相當之經濟價值方可。（最高法院57台上1303判例）須以土地或建物為抵押，或以兩者同為抵押（最高法院48台上1457判例）。須以拍賣而實行抵押權。拍賣結果致土地及建物所有人各異。

 

土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院102年度台上字第1508號民事判決）。

 

又依民法第876條第1項後段明定：「其地租、期間及範圍由當事人協議定之，不能協議者，得聲請法院以判決定之」，關於範圍部分，應不以建築物本身所占用者為限，在利用必要範圍內之周圍附屬地如房屋原有之庭院、屋後之空地等均可列為地上權範圍。而存續期間，應解為以建築物得使用期限為止。

 

又地租之支付義務並非法院所創設，不過以法律所定取得地上權之人有支付地租義務為前提，由法院定其金額而已，故法院決定之地租應溯及地上權成立之日起算，是於地上權成立時，即有支付地租之義務。

 

相關法條：

民法第422-1條規定：

租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。

 

土地法第102條規定：

租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。

 

民法第838-1條規定：

土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。

前項地上權，因建築物之滅失而消滅。

 

民法第876條規定：

設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。

設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。

 

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