土地法詞彙-優先購買權

說明：

按優先承購權之法律性質為形成權，只要他共有人以意思表示向出賣應有部分之共有人為之，即生效力，無須義務人之承諾（參最高法院84年度台上字第2134號、85年度台上字第793號、87年度台上字第2776號判決）。

 

按優先承買權為依法律規定（法定優先承買權）一方有權利在他方出賣時以出賣人願意接受的第三人要約同一條件向他方購買某一財產的權利，為附條件的選擇權（亦即具有法定形成權之性質，最高法院98年台抗字第1001號裁判參照）。「土地法第104條第1項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，故承租人放棄優先購買權，必於其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言」；「基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意，此觀土地法第104條第1項規定自明。所謂『依同樣條件優先購買』，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同」（最高法院88年台上字第2167號、98年台上字第479號判決參照）。

按土地法第34條之1第4項及第104條第1項所謂優先購買權者，以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，及基地所有權人或房屋所有權人有效出賣其基地或房屋與第三人為基礎，若前揭共有人、基地所有權人或房屋所有權人與第三人間之買賣（出賣行為）無效，即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。此觀諸前揭條文規定及最高法院65年台上字第2113號判例意旨自明。準此，若共有人、基地所有權人或房屋所有權人自始未與第三人為出賣行為，自亦無優先購買權之發生可言。

 

按優先購買權為一附條件之形成權，以共有人與第三人買賣契約成立時，優先承買權人一方為願依同樣條件購買之意思表示者，買賣契約即為成立。查本件上訴人為系爭土地共有人之一，有上訴人於原審提出之土地登記第二類謄本為證，為兩造所不爭執，則被上訴人丙○○於出賣系爭土地給被上訴人丁○○時，共有人之一之上訴人自得主張土地法第34條之1 第4 項優先購買權無訛。惟衡酌民法244 條第2 項撤銷權之主張前提，必須係債務人之「債權人」始得主張，而優先購買權亦以共有人與第三人間之買賣契約成立為前提，若共有人與第三人間之買賣行為被撤銷而不存在時，他共有人則無優先購買權，亦因此非被上訴人之「債權人」，準此，民法244 條第2 項規定之債權人及權利，並不包括土地法第34條之1 第4 項規定之他共有人及優先購買權。

 

按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104 條第1項前段、第2項固分別定有明文，惟地上權人、典權人或承租人依該規定行使優先購買權，須以基地之買賣契約有效存在為要件（最高法院86年度台上字第2345號判決意旨參照）；且該基地出賣時，對該基地已有地上權、典權或租賃權之人，始得主張優先購買；若基地出賣時，地上權、典權或租賃權尚不存在，或於基地出賣後始取得地上權、典權或租賃權者，均不得溯及主張優先購買權（最高法院78年度台上字第1897 號、83年度台上字第522號、84年度台上字第2110號判決意旨參照）。

 

按重劃區內耕地出售時，出租耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人、毗連耕地之現耕所有權人，依序有優先購買權，農地重劃條例第五條定有明文，惟查：優先購買權依其得否對抗第三人為基準，可區分為物權效力之先買權及債權效力之先買權二種，參諸現行土地法第一百零四條第二項：出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人；又耕地三七五減租條例第十五條第三項：原土地所有權人違反應將出賣條件以書面通知優先承買權人之規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗優先承買權人等之規定，均明文就出賣人未通知優先購買權人者，規定不得對抗優先承買權人，學說及實務見解，向認係屬物權效力之先買權（最高法院六十七年台上字第四七九號判例參照）；至若土地法第三十四條之一第四項僅規定：土地共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，此外並無前開條文規定：其契約不得對抗優先承買權人之用語，學說及實務見解，乃認係具債權效力之先買權（參見吳啟賓氏著「土地法規與民事審判實務」一書第一五六頁、最高法院六十五年台上字第八五三號、六十六年台上字第一五三０號判例參照）；是農地重劃條例第五條之用語，與前開土地法第一百零四條第二項及耕地三七五滅租條例第十五條第三項規定之用語既有不同，具見農地重劃條例第五條第三款所定之優先購買權，係屬債權性質至明，上訴人主張應屬物權性質之之先買權云云，要係誤會。是此等債權效力之優先購買權，僅得拘束債權法律關係之當事人而已，要不得對抗非債權效力所及之第三人，若農地所有權人已將農地之所有權出售予第三人並辦妥移轉登記，買受人既係信賴土地登記，自得受土地法第四十三條之保障，優先承買權人即無從請求其塗銷登記，亦不得要求原農地所有權人與其訂立買賣契約及移轉農地所有權（最高法院六十五年台上字第八五三號、六十六年台上字第一五三０號判例意旨採之）。

 

相關法條：

土地法第34條之1規定：

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

 

土地法第104條規定：

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

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