買賣法詞彙-不動產買賣契約

說明：

按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項定有明文。而當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號、69年台上字第1710號判例參照）。

 

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金，民法第三百四十五條第一項、第三百四十六條第一項固有明文。惟所謂依情形可得而定，應綜觀買賣種類、締約目的、條款內容、磋商經過、交易習慣及其他相關因素為判斷（最高法院105年度台上字第2150號民事判決）。

 

而不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就不動產之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立，亦有最高法院20年度上字第1207號判例要旨可資參照。買賣契約與移轉所有權之契約不同，買賣契約不過一種以移轉物權為目的之債權契約，難謂即為移轉物權之物權契約，且出賣人對於出賣之標的物，不以有處分權為必要」參最高法院89年度台上字第961號判決可資參照。又依學說負擔行為即債權行為，不以行為人有處分權為必要，（詳參王澤鑑著，民法總則，第199頁第19行以下）。按「不動產物權之移轉，未以書面為之者，固不生效力，惟當事人間約定一方以其不動產之物權移轉於他方，他方支付價金之買賣契約已成立者，出賣人即負有成立移轉物權之書面，使買受人取得該不動產物權之義務（最高法院22年上字第21號判例、最高法院30年上字第441號判例、最高法院70年台上字第453號判例意旨同）。

 

相關法條：

民法第153條規定：

當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。

 

民法第345條規定：

稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。

 

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